HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第115号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2007.8.7 vol.00115
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大家さんのインターネット募集の注意点
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読者からの質問です。
○○県でアパート賃貸をしている大家で○○と申します。
メルマガとホームページを色々と拝見させて頂きました。
私が賃貸しているアパートも５・６月と５部屋も退去され
空室が続いております。（８室で現在入居者３名）
何とか空室を埋めなければと独自のホームページで集客を
集める方法を考えております。
よく「大家直！仲介手数料０円！」とか書いているページがありますが
入居者が知らずに不動産と契約しその後、独自のホームページを
見たと言って大家と直接契約したいと言ってきた場合は
どのように対応すればいいのでしょうか？
「敷金・礼金０円」と載せてる大家さんのページもありますが
退去時に部屋を汚され請求したはいいが入金されないケースとか
ありませんか？
仲介手数料を主としている不動産屋１社からは「じゃー自分で
広告・宣伝・契約・トラブル対応」すればと半分すねているようです。
どう対応すればいいのか悩みメールさせて頂きました。
ご多忙とは思いますがコメント頂ければ有り難いです。
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○○様
お世話になっております。
こんにちは 空室アドバイザーの竹末です。
いつもメルマガ講読ありがとうございます。
最近は大家さんがＨＰを作り募集を掛けることも多くなりました。
なかなか入居者を入れてくれない不動産会社に業を煮やして
独自で集客をする大家さんも現れています。
HPで募集を掛け、入居者を呼ぶのは悪い方法ではありません。
なぜなら、インターネット上で不動産会社が募集しても、入居者に
与える情報が限られているからです。また、たくさんの人に物件を
見ていただく認知性の観点からも非常に良いツールだと思います。
大家さんがサイトを作りたくさんの情報を入居者に
提供するには、あまりコストの掛からないこの方法が一番でしょう。
そういう意味では、サイトを作成し広報することで入居者を見つける
ことは必要な手段ですし、積極的にやるべきだと思います。
但し、入居者を見つけた後、その入居者を自分で成約し契約まで
大家さんがするのか？
○○さんがその入居者の質の目利きができるのか？
入居者の素性をどうやって調べるのか？
ＨＰでただ単に入居者を見つけさえすればいいというわけではありません。
どんな人間でもいいのなら、来る客を拒否しなければよいのですから
アパートの空室を埋めるのは非常に簡単です。
質が良く、滞納など起こさず、トラブルを起こさない入居者で
なければ、後々の自分の首を絞めることになります。
○○さんにその判断ができますか？
実際に私はトランクルーム事業で、独自でインターネットを使って
利用者を集客していますので、利用者の選択基準が身に付いています。
独特の勘と経験というやつでしょうか。
やはり一番難しいのはネットで来た「お客の選別」です。
こういった問題を事前にどうやって解決するか考えてから
サイト作成に入ったほうが良いでしょう。
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> よく「大家直！仲介手数料０円！」とか書いているページが
>ありますが 入居者が知らずに不動産と契約しその後、独自の
>ホームページを見たと言って大家と直接契約したいと言ってきた
>場合はどのように対応すればいいのでしょうか？
そういう場合は不動産会社が先に見つけてきたお客様ですから
不動産会社との契約が優先でしょう。契約優先ですからあなた
自身で理由を告げてその入居者を断るべきです。
手数料の問題がありますのでトラブルにならないように
しなければなりません。
こういったことはよくあることで、不動産会社との関係が
悪くなる原因です。
あなたは不動産会社とライバル関係にあるのではありません。
不動産会社と協力しながら良い関係を保っていかなければ
早晩、敵を作ってしまうことになりかねません。
この業界は、あなたが知らない独特な慣習やルール（暗黙の了解）
があることも知らなければなりません。
今後も不動産会社をうまく利用しながら付き合っていきましょう。
自己取引をすれば入居者の手数料が必要なくなるので
入居者が入りやすくなるだろうといわれますが
それはしないほうが良いとおもいます。
業者さんにちゃんとした契約業務をやってもらって、
入居者と契約した責任を果たし、手数料収入という「旨み」を
与えたほうが賢いやり方だと思うのです。
そのほうが、何かあった時いろいろな雑事を処理して
くれますし「ウチは入居者を連れてきただけで、その後の
責任はない」という言い逃れはできなくなります。
参考までに、この大家さんのサイトを見てください。
→ 千駄木スクエア
http://www.sendagi-sq.com/index.htm
空室状況・問い合わせのページを見てもらえばわかりますが
大家さんは物件の詳しい情報や地域の情報に関してのみ
案内していますが、最終的には各不動産会社のほうへ
誘導しています。仲介手数料が０になるとは書いてないでしょう。
「情報提供と問い合わせの質問には答えるけれど
後は不動産会社のほうへ」ということです。
ですから、ちゃんと作業や責任の分担ができています。
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> 「敷金・礼金０円」と載せてる大家さんのページもありますが
> 退去時に部屋を汚され請求したはいいが入金されないケースとか
> ありませんか？
担保にする敷金がないのですから、入居者の故意によるもの
も含めて可能性はあると思います。
それを覚悟の上で載せておられるのでしょう。
「敷金・礼金0円」という条件は○○さんが言われるように
後々いろんな問題が発生することがあります。
どうしても空室が埋まらない場合、こういった条件を緩和して
ハードルを下げることはよくあることです。
確かに入居者はハードルを下げた分、入りやすくなるでしょう。
しかし、それなりに大家さんも相応の負担する覚悟だけは持ってください。
入居者を選別し契約するまでの行為（自己取引）を自分でやること
はできますが、けっこう大変ですよ。
かなり高度なレベルの大家さんなら対応は可能ですが
素人大家さんにはあまりお勧めしません。
大家さんがＨＰを作って入居者を募集しても最後の大事な部分は
不動産会社に任せることです。
あくまで入居募集ＨＰは不動産会社のサポート的な役割を
持たすことが一番よい方法だと思います。
それでは○○さんのご健闘をお祈りいたします。
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これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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