HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第109号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2007.4.26 vol.00109
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目次
◇ 立ち退き交渉のコツ
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「立ち退き」この問題に関してたくさんの大家さんが困っておられます。
築３０〜４０年の古い借家やアパートは、老朽化、防災上、土地利用
の観点から考えると家主として何とかしたい悩みの一つです。
そこで家主さんが考えることは、古い借家の入居者を立ち退きさせて
解体し、新しく時代にあったものに建て替えたいという気持ちがあります。
しかし、入居者が入居している以上すぐに取り掛かるわけにはいきません。
入居者の居住権があることなので、簡単に事を運ぶわけにはいかないのです。
一般的には家主側の言い分は「今まで安く貸してやっていたんだから
出て行ってくれるのは当然だ。」と思われている大家さんが非常に多いです。
大家として、店子に頭を下げるのも今一つ気乗りがしないということも
理由にあるのでしょう。しかし、それは大家の驕りでもあります。
現実は、入居者側は大家さんの都合など、これっぽちも理解しようと
思っていません。長い間住まわせていただいて感謝しているなんて
気持ちもさらさらありません。
入居者の立場から考えてみれば、引越しに掛かる労力や費用など
多くの負担を強いられます。それを家主の都合で出ろというのですから
たまったものではありません。気持ちもよくわかります。
そういった貸主、借主双方の思いが利害相反しているため、入居者の
追い出しはそう簡単にいくものではないのです。
ましてや低廉な住宅に住んでいる借家人は、次の住処を探したとしても
なかなか希望の地域、条件のものはそうそうあるものではありません。
また、高齢者の入居者の場合など、不動産業者や家主側から嫌われる
傾向にあり、移転先の確保には難があるといえます。
このように素人の大家さんが思うほど追い出し作業は簡単ではありません。
どこかのコンサルタントが、入居者の追い出しは短期間で簡単にできると
云っていましたが、よほど経験のないコンサルタントなのでしょう。
あまりにも単純すぎて呆れます。経験がないと怖いことです。
では、この難しい入居者の追い出しをどうやって事を運ぶかですが
段階を追って粛々と作業を進めなくてはなりません。
まず、入居者に口頭で告げても入居者は真剣には考えてくれません。
そのためには契約解除文書を作って告知することです。
告知分には「解約のお願い」として、退去してもらう理由と期限を設けます。
通常の賃貸契約書では借主は一ヶ月前。貸主は６ヶ月前に申し出る
ことになっていますので、賃貸契約書を確認して退去する希望日の
期限を謳います。
文書ができたらそれを封筒に入れ、丁寧に一軒ずつ挨拶に
回ります。その際、粗品を持参すると良いでしょう。
そうすることによって、入居者に家主側の誠意を見せておきます。
これで第一段階の壁をクリアーしました。
しかしこれで一貫落着と思ったら大間違いで、期間までの間に
いろいろな知恵が入ったりして、入居者側もそれなりに研究します。
そして被害者意識を持つ人が多いようです。
通常期限の６ヶ月まで待てば、それなりの反応が必ずあります。
ほとんどの大家さんは追い出しにお金を掛けるつもりはありませんので
お金を出したくなければここまで待つ必要があります。そしてそこから
個々の入居者と条件面で折衝しなければなりません。
入居者が退去するまでの期間は相手次第ですが、８ヶ月から１年の期間
を要します。難しい入居者になると２年以上ということもありました。
もっと早く出て行ってもらいたいからお金を出しても良い、という
のであればここで条件付の催促文を作ります。どんな内容かというと
期限をつけて迷惑料を余分に出すということです。
たとえば、契約書には６か月と書いてあるが、○月中に退去してくれれば
○○円の迷惑料をお支払いします。しかし、その期限を過ぎれば迷惑料は
０となります。というような内容の文章です。
まともな人なら、お金欲しさに大概はこの条件に乗ってきます。
他に気がついたことで、アパート形式と一戸建て借家の追い出しは
質が違います。アパート形式は間借りしている感覚があり空間を
借りているわけですが、一戸建ての借家の場合は入居者はそういった
感覚を持ち合わせておりませんので一筋縄ではいきません。
次にお金の問題ですが、私の今までの経験では敷金の返還、引越し代
移転先のための業者への手数料が最低限の費用で、付加的に迷惑料
を考えておけばよいでしょう。
ちなみに、私の過去の体験では総費用１００万というのも結構ありました。
最高は１５０万で、最低は敷金の返還のみで０の時もありました。
結論として、金額は入居者の相手次第ということです。
また、解決策の一つとして、交渉は大家さん自ら交渉するより
代理人を起てるほうが、話が進みやすくなります。
参考までに東京で立ち退きをビジネスにしているサイトがあります。
→ http://www.tachinoki.com/
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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