HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第100号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2007.2.1 vol.00100
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オーナーが訴える家賃保証の実態と賃貸経営のリスク
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メルマガの読者で、小冊子を読まれたあるオーナーさんからの投稿です。
アパートやマンションを建てるほとんどのオーナーは、建築会社や
メーカーがオプションでつけている家賃保証というシステムを採用します。
その家賃保証というシステムを使って１０年以上経ったらこうなった
という報告です。ご自身の実体験に基づいた貴重なお話です。
じっくり読んでみてください。
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竹末 様
○○の○○と申します。
冊子ご郵送ありがとうございました。すぐに全部読みました。
父の相続税対策（マンション建設による借り入れ）後、父が亡くなり、
私がマンションと借り入れを相続しました。
しかし、現状は、空室率の恐怖と家賃の低下で苦しんでおります。
私は、厳格な父の事業に一切の口出しをしませんでした。ただ、
事業を始める前に、父が口癖のように、家賃保証だから絶対
大丈夫だといっていたのを思い出します。
ここからは、実名を出して経緯をお話します。
平成元年に、○○信託銀行のセミナーにて、○○ハウスを紹介
していただき、アパートを建築しました。6戸で6500万円です。
軽量鉄骨2DKのファミリータイプです。
続いて平成３年、同じく○○ハウスで、RC造４階１２戸（３ＤＫ）で
１億６千万円でした。設計費、諸経費別です。
続いて平成６年、同じく○○ハウスで、RC造７階１４戸で２億４千万円でした。
（３LＤＫ）設計費、諸経費別です。
すべて、家賃保証制度がついていました。
平成１３年父が亡くなり、その年の秋に、管理会社の○○不動産が家賃保証の
見直し交渉にやってきました。空室率が高く保証契約の打ち切りです。
保証契約してほしかったら相当安い金額でないと保証しないというものです。
保証賃料は当初１１万円が７万円の提示(3LDK）、９万円→６万円（３ＤＫ）、
５．５万円→４．５万円（アパート２ＤＫ）でした。
きっと、建築時の募集家賃は１２万円、１０万円、６万円だと思います。
２年１回賃料の見直しでどんどん家賃が下がっていっているのを
父が亡くなって初めて知りました。
家賃を保証するといって、父は安心していたはずなのに。騙されたような
気がします。
また、父は、後から聞いた話ですが、○○ハウスの見積もり金額を
値段交渉せずに、そのままの見積もり金額で契約し、建築しました。
営業マンから２割３割高めに出して提出し、値段交渉が無くびっくりした
とも後から聞いております。
そして、父が亡くなったとき、○○ハウスはなんと
私に【いいお客だったのに】と本音を漏らしてしまったのです。
通常は、いいお人でしたのにと言うのが普通ではないでしょうか。
２年に１回の家賃低下が起きれば、通常は管理費もそれに合わせて
低下するのが普通だと思いますが、管理費は一切下がっておりませんでした。
率は１０％と高率です。
ふざけてます。明らかに、食い物にしてます。
特に銀行金利見直しは、金融業界の汚さを見ました。えげつないです。
我家で100年お付き合いしている旧都銀や財閥系信託銀行もばっさりと
私の代で切りました。
今でも、父が残してくれた○○ハウスの物件は非常に苦戦しています。
家賃を下げ、礼金敷金をゼロにしていますが、他の物件も歩調
を同じくしており、差別化がどうもうまくいきません。
最初は、サラリーマンしながらマンション経営の建て直しをしていましたが
なかなか前には進まず、覚悟を決め、サラリーマンを辞めました。
賃貸事業の建て直しに専念して、竹末さんの出版本を参考にして、
この苦境をのりこえていこうと思います。
最後に、私の住んでいる地域の地主さんは大変苦労しています。
自己責任ですから私はこれから責任をとっていこうと思います。
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〜私からの返事〜
はじめまして メールマガジン「アパート経営で成功する人・失敗する人」
の発行者竹末と申します。
お話をお聞きして、○○様のご事情はよく理解できます。
お父様がお亡くなりになり、後を継がれた○○様のご心境お察しいたします。
大手メーカーだから家賃保証があり、任せれば永久に面倒を見てくれるだろう
と思われる方はいまだにたくさんおられますが、これは幻想に過ぎません。
日本を代表する一流メーカーでさえ、この程度ですから
この業界の社会性の欠如や道徳心の無さが窺い知れると思います。
それにしても家賃の値下げ幅が大きすぎると思われます。
私も25年前、メーカーの営業をしておりましたが、現在でも5％〜10％程度の
値下がりです。
それが30％〜40％の家賃値下げはあまりにも落差がひどすぎます。
それでは最初につけた家賃はいったい何だったのか？と○○ハウスは疑われます。
時代が変わったといってしまえばそれまでですが、付けた家賃の責任を
回避することはできないのではないでしょうか？
私が思うに、それは○○ハウスにも責任の一端があると思います。
家賃査定は、経営をスタートする前に営業マン及び管理会社がやるべき仕事です。
経験上、99%のオーナーさんは素人で、家賃価格を否定することはまず有りません。
ですから家賃はメーカーや建築会社がその地域でかってに決定できるのです。
家賃価格を決めた○○ハウス自身の「仕事を取ればよい」という姿勢が垣間見れます。
昔からの「仕事を取って逃げる」体質は○○営業の伝統ではないでしょうか。
私は25年前からそのことをよく知っていました。
そして参考までに家賃保証のカラクリについてここで言及しています。
⇒ http://www.kuusitsu110.com/yatin.htm
そのことを知っている私は、1200戸程度建てさせて頂きましたが、ただの一度も
保証を 使ったことがありません。考えられないでしょうが・・・。
ですから、私がつけた家賃査定は妥当な適切な家賃であり、そのため、家賃の
下落幅が 20年経ってもあまり大きくは変わりません。家賃を高く取って経営計画の
見せ掛けをよくする営業マンはごまんといますが、しかし、私はあえてそれを
しませんでした。
なぜなら、私は「建てて逃げる」ことをしたくなかったからです。
最終的に建てていただいたオーナーさんの安定した経営が私の一番の望みです。
大きな仕事を任され全面的な信頼を受けそれに精一杯応えるのが私の仕事でした。
ですから、20年経ったオーナーさんといまだにお付き合いができます。
自分達の利益のために、○○ハウスのようなことをやれば仮に訪問しても
玄関先で塩をまかれるでしょう。
それは営業マンのお客さまに対する「人情」の欠如ではないでしょうか？
「いい客だったのに」という言葉からは、お客様に対する敬愛などではなく
単に自分達にとって都合の良い客だったという意味合いにしか取れません。
賃貸マンションを相続対策でやると確かに効果があることは事実です。
たぶんお父様もお子さんのことを心配されて踏み切ったのではないかと思います。
しかし、いくら相続税の軽減が図れるといっても経営が破綻するようでは
本末転倒です。
良かれと思ってお父様が建てた賃貸マンションが、２代目である
○○さんの時に負の遺産として残るのは、お父様の本意ではないでしょう。
また金融機関の怖さもよくご理解できたようですね。私も同感です。
表向き紳士面した○○銀行の類には私も何度も痛い目にあっていますから。
この業界の実態を知らない人があまりにも多いのが非常に残念です・・。
○○さんは苦労をされた分、いろいろな社会をみることでご成長された
ことと思います。
きっとそれがお父様から引き継がれたマンション経営に役立つことでしょう。
頑張って経営を立て直してください。
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このオーナーさんは
『私のような犠牲者を出さないためにも、メルマガへの掲載をしてください。
このマンション建築という相続対策は、絶対やめるよう読者へ伝えてください。
銀行と不動産業者と建築屋が貪るだけで地主さんは一瞬だけ夢を見るだけです。
その一瞬のために、膨大な借金が重く肩にのしかかります。』
といわれました。
これを読んでどう思われるかはあなた次第です。家賃保証や一括借り上げ
の内容を熟知して上手に使われるのも一つの手段かもしれません。
人それぞれですから家賃保証を全面的に否定することはできません。
しかし、これだけは言えると思います。賃貸経営の結果は１０年以上
過ぎなければ誰にもわからないということです。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を
解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とはこれまでの賃貸住宅経営を
否定することから始まります。
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