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HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 〜第7号

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  これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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 ■         アパート経営で成功する人・失敗する人 
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 ■           http://www.kuusitsu110.com
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                                               2005.2.28 vol.0007

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 目次

 ◇ アパート、マンション経営の仕組みについて考える。
 
 ◇ 「賃貸住宅の空室」の原因を探る。

 ◇ 今日のワンポイントアドバイス

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  ★このメルマガは新築のアパート、マンションについては言及しません。
   なぜなら、新築物件は黙っていても入居者が決まるからです。


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      アパート、マンション経営の仕組みについて考える。 
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 アパート、マンション経営の仕組みは このような相関関係になっています。 
 
         入居者 ⇔ 不動産会社 ⇔ 家主
            
       
 それぞれの立場に違いがありますが、ここで個々の勝手な想いを考えてみます。

 1.入居者

 家賃が安くて、便利が良くて、環境の良いところへ住みたい。

 2.不動産会社

 物件を仕入れて、たくさんの人に来店していただき、それを契約して
 手数料を得たい。

 3. 家主(大家さん)

 質の良い人に、早く入居してもらって家賃を得たい。



 ところが、現状はこうなっています。

 1.入居者

 対象は20代30代で、ワガママな贅沢世代。納得しないとなかなか決めない。

 2.不動産会社

 集客力、営業力、成約力がない。自分達の儲けばかり考えている。

 3.家主(大家さん)

 家賃を下げたくない。お金を掛けたくない。不動産会社に任せきっている。
 でも早く入居してもらい、家賃収入を得たい。


 この現実の三角関係をもっと円滑にできないものでしょうか?

 この三角関係の仕組みをビジネスで考えると・・・
 大家さんから見たお客様(入居者)は消費者になりませんか?
 その間に立つ不動産会社は仲介役、コーディネイト役でしょう。
 と、すると消費者を連れてきてくれる不動産会社の存在は重要になってきますね。

 あとは大家さんの売っている商品力次第ですよね。
 商品が良くなければ、不動産会社がいくら努力しても売れません。

 このように見ていくと
 賃貸ビジネスの仕組みが見えてきます。

 そして賃貸経営の空室対策には3つの
 ポイントがあるということです。

 1.空室になる原因を探り、適切な処置を施す。

 2.入居者(消費者)をつれてくる不動産会社の仕組みを理解し、
  業務に従事する人たちの考えていることを知る。

 3.入居者(消費者)の考えていること、欲していることを知り、
  常に入居者の視点でマーケティングを行う。

 概念的に理解できましたでしょうか?

 ここから空室を解消するスタート地点に立ち、具体的な解決策に迫ります。


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         「賃貸住宅の空室」の原因を探る。 
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 前回は空室が増加している様々な社会的要因、時代背景に
 ついて考えました。もう一度復習してみましょう。

 要約しますと

 1、賃貸住宅市場での供給過多、需給のバランスの崩れ。

 2、分譲マンション、分譲住宅などのデベロッパーの攻勢。

 3、長引く不況、デフレ進行、サラリーマンの給与所得の下落。

 4、少子化、世帯数増加の頭打ち。
 
 5、入居者(新・新世代の台頭)の質の変化。


 あくまで私見ですが、以上の理由が外的な要因として考えられます。



 ■□ アパートには空室になる原因が必ずあります。

 あなたのアパートで、空室になる原因を考えたことがありますか?

「満室だから考えたことがない?」
 けっこうじゃあ、ありませんか。
 満室だから考える必要もありませんよね。
 しかし、今は良くても長い賃貸経営の最中で、いつ空室が発生する
 かは誰も予測はできません。

 空室が長く続いて・・

「あれっ?おかしいなあ。今までこんなことなかったのにな〜。」

 今までこんなことを体験したことがない大家さんは、
 初めての体験なのでとまどいます。

 そうなってから、考えますか?

 市場性、環境などの外的要因のせいで空室になることは理解できても、
 自分の物件に潜在する内的要因で空室になることに気がつかない
 大家さんがほとんどなんです。

 不動産会社の「景気が悪い。入居者がいない。」の言葉を鵜呑みにし
 外部的要因のせいにしてあきらめているのです。

 大家さんは自分のアパートが空室になる原因をもっと探ってみる必要が
 ありそうです。

 過去、私が調査した単身者用の古いアパート、マンション
(築15年以上)を例にして考えてみましょう。

 ○トイレとお風呂が一体になっている。
 ○エアコンが付いていない。
 ○洗濯行為を廊下やバルコニーでやらなければならない。
 ○キッチンのコンロが一口で、おまけに火力のない電気コンロ。
 ○洗面化粧台がないので、キッチンで歯を磨かなければならない。
 ○冷蔵庫を置くスペースがないので、廊下に置くしかない。
 ○居室は和室で床は畳敷きである。
 ○チャイムだけでインターホンではない。
 ○物入れが半間しかないので物が納まらない。
 ○1階にバルコニーが付いていないので、セキュリティーに問題がある。
 ○1階の部屋なのでプライバシーが守れない。
 ○玄関ホールの郵便ポストがチラシで散乱している。
 ○入居者の所有するモノが、玄関や廊下に無造作に置かれている。
 ○建物の外部や隙間に雑草が生えている。
 ○廊下、階段にタバコの吸殻が投げ捨てられている。
 ○自転車置き場のスペースがない。
 ○駐車場を確保していない。(立地、地域性による)

 
 どきっ!と、しませんでしたか?

 あなたのアパートで、該当することはありましたでしょうか?

 世の中にアパート、マンションはたくさんあるけれど
 こんな条件でさえ満たしていないアパートは、ごろごろあるんですよ。

 これだけ言って、やっと自分のアパートの欠点に気付きましたか?

 設置する設備は挙げたらきりがありませんが、ここに挙げた項目は
 空室を埋めるための最低限のレベルと考えてください。

 今の時代、その最低限の基準を満たしていないアパートでは空室に
 なるのも当然のことなのですよ。

 仮に現状維持で経営したとしても、家賃はどんどん急降下し
 最低ランクに落ち着くでしょう。

 大家さんはこのことに早く気がついてください。
 気付くのが遅くなればなるほど空室が長期となります。

 空室の原因を見つける方法は 次週に・・・





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           今日のワンポイントアドバイス          
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     どのようなアパートでも空室になる原因は必ずある。
     原因を探り、見つけ出す作業が必要だ。
     空室の原因は外的な要因だけでなく意外に自分の内に
     潜在することがある。己の足元を見てみると、
     気が付かなかった部分が見えてくる。灯台下暗し
  


 これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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 ★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。


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