HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第634号〜
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2014.6.10 vol.00634
おはようございます。
賃貸経営コンサルタントの竹末です。
いつもメールマガジンの購読ありがとうございます。
梅雨入り６月で、私の愛するカープはとうとう首位から落ちました。
やっぱり、コイの季節は５月まででした。（苦笑）
カープの話はいいんですが、最近は自転車に凝っていまして
日曜ごとに、ひとりでツーリングしてます。
『潜水艦が陸に上がった？』
http://ameblo.jp/seru2093/day-20140609.html
おかげで日焼けで真っ赤。ひりひりして痛いです。
さて、
不動産投資で物件を取得する時
どういう目安で物件の良し悪しを判断するのでしょう。
たくさんの基準があると思います。
たとえば、
「利回りはどの程度のレベルにあるか？」
「物件の築年数はどうか？」
「リフォームは必要か？」
「現在の稼働率はどうなのか？」
「建物のメンテナンスはしっかりやっているか？」
「いまの家賃は適正なのか？」
「（不動産）土地としての価値はどうか？」
「建物に手抜き工事はないだろうか？」
物件を購入するために、こういうことをあらゆる角度から精査しなければいけません。
もちろん、土地も重要ですが、建物は家賃を稼ぐ器、商品ですから
さらに重要な要素になるでしょう。
その建物ですが、その中でも建物の間取り。
いわゆる賃貸部分の住居の間取りについて真剣に考えたことがありますか？
賃貸は１Ｋや１ＤＫ・２ＤＫ・２ＬＤＫ・３ＤＫ・３ＬＤＫといった
間取りがありますよね。
物件を取得するときに、この間取りについてしっかりと精査してほしいのです。
これをおろそかにする人がいます。
どうせ、自分が住むわけではないので気にならないという人がいますが、
それは大きな間違いです。
商品を売るのに、自分が使わないからその商品に興味が無いと言えますか？
アパートやマンションだって商品です。
それを借りてくれる人がいる限り「商品」と言っていいと思います。
自分が顧客側の立ち位置で考えないと
見込み入居者は絶対にその賃貸を借りてくれません。
自分中心に世の中がまわっているわけではありません。
商品が売れる売れないも、常に顧客がカギを握っているんです。
顧客が振り向いてくれないものをどうやって売るんですか？
そういうことを考えると、住居部分の間取りは重要なファクターになるのです。
たとえば、自慢話で恐縮ですが・・・
わたし、１０年前に利回り１１％の木造のアパートを購入しました。
このアパート４戸連棟で間取りが３ＤＫだったのです。
３ＤＫという間取りなんて別に珍しいもんじゃありません。
どこにだってある間取りです。
しかし、わたしはこのファミリー向け賃貸の間取りに着目しました。
その間取りはメゾネット形式だったのです。
当時、その地域にはメゾネットは数えるしかありませんでした。
現在でも、あまり多くはありません。
何故少ないかというと、ずばり採算性が悪いからです。
マンション形式のアパートやマンションは
２階、３階と多層にするので、採算はそこそこ合います。
しかし、メゾネットのような採算性の悪いものは
メーカーや建築会社はクライアントに勧めません。
そこに中古物件メゾネットを選択するチャンスがあったのです。
結果的に、私はこのメゾネットを手に入れ正解でした。
当時築１１年もので現在、２０年を超えますが
この１０年間、空室になった期間はたった、６か月です。
ですから、４戸×１２ヶ月×１０年＝４８０か月のうちの
空室期間が６か月で
１０年間の空室率わずか１．２％で９８．８％が稼働率となります。
このように、物件を選ぶとき
間取りを選択する眼力も必要であることがわかりましたか？
たとえば、そこらへんに転がっている１Ｋの間取りですが
特徴のない希少性のない１Ｋでは、早晩入らなくなるのは
目に見えています。
別に１Ｋがダメだと言っているわけではなく
「たくさんあるものの中から、あなたの賃貸が選ばれるか？」
ということが大事です。
このことを肝に命じて物件を購入することですね。
そうしないと、わずか数年で手放すようになる可能性もあるわけです。
それでは
また、メールしますね。
竹末