HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第632号〜
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2014.5.26 vol.00632
おはようございます。
賃貸経営コンサルタントの竹末です。
いつもメールマガジンの購読ありがとうございます。
５月も最後の週ですが
暑い日がつづき、半そでで過ごす人も多くなってきました。
いまからこんな調子では、この先、夏は思いやられそうですね。
去年は、すごく暑い日が続きましたので
今年の７月、８月はどうなるでしょうか？
ところで、竹末は６月にトランクルームの
４店舗目をオープンします。
現在準備をしている最中で
これができるとトランクルームの部屋数は全部で１６５室になります。
興味のある方はコチラ
↓↓
http://ameblo.jp/seru2093/theme-10081773652.html
さて、今日はちょっと長いです・・・
最近は「新築不動産投資」ということをよく聴きます。
私から言うと、どうってことないことですが・・
要は、
「アパートやマンションなどの賃貸住宅を新築で建てましょう」
ということなんです.
土地さえあれば、賃貸を建設するのはごく一般的な土地の有効活用です。
その土地のことなんですが
土地を上手に利用しなければ、毎年固定資産税もかかりますし
雑草も生えますし、お金のかかることばかりで足手まといです。
ですから、土地から少しでも収益を産み出さなければ
土地を持っている意味がありません。
（竹末は現在、自宅を含めて５つ不動産を持っていて
不動産を持つことは大変な気苦労が多いです。
また、あまり収益を産み出していないので
いずれ、処分整理をしようと考えています。）
しかし、現実には、土地を持っているからといって
その土地がお金をどんどん生み出してくれる
というものではありません。
それゆえ、土地の所有者は賃貸住宅を建てて少しでも土地に稼がそう
という発想が生まれてくるのです。
で、今回の話は
先に土地を購入して
その上に賃貸のアパートか賃貸マンションを建設しよう
というのが「新築不動産投資」なんですね。
通常、不動産投資と言えば
土地付き中古物件を購入し経営をスタートするというのが定番なんですが、
中古物件というものは非常に目利きが難しいといえます。
そういう意味では投資家にとってリスクも高い。
（私も物件を購入の経験がありますが、本当にリスクが高いと思いました。）
また、首都圏では東京オリンピック期待やアベノミクス景気で
投資物件が品薄状態です。
築２０年越えで利回り１０％を超えるものは、なかなか得られない状況です。
７％とか８％のような低い利回りの物件しか出回っていません。
そんな低い利回りで難しい投資状況なら、
いっそのこと、新築物件はどうかという発想が出てくるのも
無理はないかなと思います。
もし、投資物件が新築であるなら、
向こう、１０年ぐらいは設備の故障もありませんし
建物のリフォーム等の出費も発生しません。
また、賃貸経営の最大のリスクである空室の心配もなく
満室稼働が続くでしょう。十数年は経営は安泰です。
それに金融機関から長期３５年までの借入が可能ですし
また建物完成と同時に満室稼働でスタートできます。。
こんな時代ですから、新築不動産投資のメリットは大いにあるわけですね。
ただ、土地を所有している方であれば問題はないのですが
土地を持っていない方にとってはハードルが高いように思えます。
そこで、、、
狭小地や変形土地、袋小路地、地役権付土地などの
俗にいう「くず土地」のような不良資産を上手く購入できると
おもしろいことになります。
不動産に対する夢、価値観は持たないとか
土地に不動産的価値を求めなければ
十分、不動産投資の経営は可能です。
またあなたが、インカムゲインが目的でキャピタルゲインは二の次というなら
不良資産である土地を購入して土地価格を徹底的に安く抑え
新築のアパートを建設するのです。
（土地に対して融資額の限度はあるでしょうが・・・）
仮に１０年経って出口戦略で物件を売却したとしても
まだ【築１０年】です。新しいものを探している買い手は
ごまんといます。売却もそう難しくありません。
こういう理由で、
不動産投資を目指していて
良い物件に巡り合えないと悩んでいる投資家さんは
発想を切り替えてはいかがでしょうか？
それでは
また、メールしますね。