HOME >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 バックナンバー >> 〜第613号〜
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2014.2.18 vol.00613
おはようございます。
賃貸経営コンサルタントの竹末です。
いつもメールマガジンの購読ありがとうございます。
明日は、また朝早くから東京出張です。
寒波がまだ居座っているので雪が心配ですね。
東京までの新幹線は大丈夫でしょうか？
いつもは指定席ですが、EXプレスのポイントが貯まったので
久々のグリーン車です。たのしみ・・・（嬉）
近々中に
【レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座８期】
の募集を開始しますので、このメルマガをしっかり注視しておいてくださいね。
さて、、、
相続税の改正が、平成２７年からスタートします。
今まで、基礎控除が５０００万+法定相続人１０００万だったのが
今回の改正では３０００万+法定相続人６００万になり
相続税率も大きく変わります。
これからは、相続が発生すると
都内に不動産を一つ持っていても、
また、ちょっとした小金を持っていても
簡単に相続税がかかる可能性があります。
昨年は土地活用のメーカーさんや銀行、不動産会社が
盛んに相続セミナーやっていましたがどこも超満員でした。
それほど、地主さんやオーナーさんにとって
相続税は関心が深いのでしょう。
相続の対策のためによく行われる方法として・・・
ご自分の所有する土地にアパートやマンションなどの建物を
借り入れをして建てると相続税が減額されます。
土地を持っているオーナーさんは、相続税を
少しでも減らすためにアパートやマンションを
建てるわけです。
なぜ、アパート経営が相続税対策になるのか？
まだご存じない読者さんもいるでしょうから
わかりやすく説明しますね。
こういうことなんです。
駐車場や資材置き場、農地等のままですと
相続時の評価額がまるまる（100％）で評価されます。
しかし、アパートや賃貸マンションのような
他人に貸す建物を建てることによって、
その土地が「貸家建付地※」として見られ
一定の割合で相続時の評価が下がります。
※貸家建付地（かしやたてつけち）
借家権の目的となっている家屋の敷地の用に供されている宅地。
賃貸住宅・賃貸倉庫・賃貸店舗・賃貸事務所など
もちろん、建物が貸家ですから
借家権割合というものがあって
相続時に建物の評価も同じようにさがります。
また、アパートを金融機関などの借入で建てることで
負債が債務になり相続税評価額より控除されます。
このようにして相続税を下げることができるわけです。
それともう一つ、こういうことも言えると思います。
経営することで、キャッシュが溜まりますので
そのキャッシュを相続税支払いに廻したり
相続税の支払いを「延納※」する場合、
家賃が入るので税務署への支払いの原資に当てることができます。
※延納（えんのう）
相続税の納付は、原則として金銭による一括納付となっています。
しかし、これが困難な場合は、一定の条件を満たしていれば
延納という形で、相続税を分割して納付することが可能になっています。
こういった大きなメリットがあるため
地主やオーナーさんは相続税対策で
アパートやマンションを建てるのです。
こういう手法は、税法上違法なものではなく合法的なもので
竹末が過去、コンサルティングした地主さんの
９割以上がこの方法で相続税の節税を図っています。
実際に、この対策をやったことで
相続税が少なくなったとか
また延納して１０年で相続税を完納したという方も多くいます。
土地を売却しないで済ませられる方法ですね。
簡単ですが
アパートやマンションが相続税対策になる理由をお話ししました。
もう一度、まとめますと
１.土地・建物の相続税評価額を下げることができる
２.債務を負うことで相続税評価額を下げることができる
３.相続税支払いの原資を作ることができる
ということです。
確かに、アパートやマンションを建てるのは相続税対策になります。
税制上も違法なことをやるわけではなく、
税務署も認めた合法的な対策であることには間違いはありません。
そのため、相続税対策で銀行借り入れする時は
銀行は、子供さんや配偶者を相続人と決めて
「連帯債務」を取ることをします。
相続税対策で賃貸住宅を建設するときは
こういったことも事前に考えておかなければいけないんです。
しかし、この目的のために、地方の田んぼや畑にアパートや
マンションが次々と建設され供給過剰になっているのが現状です。
また、相続が起こって相続税を逃れたとしても
その後の経営が上手くいかなければ何の意味もありません。
この点を軽く考えているオーナーさんは多いですね。
必然的に大きな借金をしますので、相続人には
多額の負債が残ります。
返済をしながらの経営ですから、
空室や老朽化などのリスクを考えていないと
１０年後に大きなしっぺ返しが来るようになります。
「その場の相続税は逃れたけれど、借金だけは残った！」
ということにならないように、よくよく熟慮した計画をすることが必要です。
事前に相続シュミレーションを行い、税理士などと総合的に
相続資産を考えていくことをお勧めします。
それでは
また、メールしますね。