HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第6号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.2.21 vol.0006
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目次
◇ 相続税対策に効果があるという間違い
◇ 空室の要因、時代背景について探る
◇ 今日のワンポイントアドバイス
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相続税対策に効果があるという間違い
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相続のお話にあまり興味のない方は、読み飛ばしていただいて結構です。
昔から「アパート、マンション経営は相続税の節税になる。」と
よく言われます。土地をたくさん所有する資産家のオーナーの
将来の悩みは相続税の心配です。
ほとんどの土地所有者の賃貸住宅建設の動機はこの理由に依ります。
不動産投資家のアパートを所有する動機とは全く次元の違うものなのです。
相続の基本は資産家の死亡時に個人の所有する財産、たとえば、
現金、預金、株、証券、生命保険、不動産、動産などに掛かって
くる税です。
相続人も被相続人（亡くなった人）もこのことをよくご存知なので
生前から心配の種はつきません。
しかし、皆さんが心配するほど相続税が発生する確率は少ないのです。
死亡された方の人数の約５パーセントぐらいの人に掛かってきます。
年間大体９０万人の方が亡くなりますので、相続税が掛かる人は
４〜５万人ほどで、１００人の内５人ぐらいの割合となります。
相続の話をすると、いくら時間があっても足りませんので
ここでは割愛しますが、相続税が心配なら簡単な計算法があります。
皆さんの中で、ご両親が土地をお持ちならご心配でしょうから,
簡単にチェックする方法がありますので試してみてください。
たとえば、家族の構成が４人家族の場合
父＋母＋子供A＋子供B であれば
父親が亡くなった場合（母親が生存していると仮定して、
相続人の数は奥さんも含みます。）
５０００万＋１０００万×３人＝８０００万（基礎控除という）
８０００万を超えている相続財産があれば相続税は掛かります。
簡単でしょう。
では、お父さんに質問してみてください。
「親父が死んだ時、相続税が心配なんだけれど。」
「今、持っているお金や不動産は全部でいくらあるの？」
「１０００万？」
「いい もういい！聞くんじゃあなかった！」
ということになります。
上記の計算法だけ覚えておけば良いと思います。
相続税が掛かるか？掛からないか？それだけのチェックですが
どうですか。あなたのお父さんが亡くなられた場合、
あなたは相続税を払うようになりますか？
いずれにしても庶民には遠い話ですね。
「借金をしてアパート、マンションを建てれば相続税対策になる。」
と、いわれますが本当なのでしょうか？
相続を心配される資産家がよくやる手法は相続税評価額を下げ
負債を作ることです。
確かに論理的で効果があることは、間違いのない事実です。
かの有名な俳優、故石原裕次郎は生前に大きな借金を背負った
といううわさも聞いたことがありますので、皆さんにとっては
周知の事実なのでしょう。
しかし、物事を表面的に捉え相続税から債務を引けると勘違いして
いる人がいます。これは間違いで、相続税を計算する基本（相続税評価額）
からの控除となるのです。
ですから相続税からそのまま借金を引いてくれるのではありません。
計算をしたら、相続税が１０００万になるから１０００万ほど借金
をすれば相続税が０になる、という単純な話ではないのです。
ですから、皆さんが思うほど「節税効果が大きく借金したから
これで安心だ。」という訳ではありません。
仮に債務付きアパート、マンションを建てて相続税が少なくなった
としてもその後に残る大きな借金のリスクを考えると、
「親父はとんでもない借金を残してくれた。」
ということもあり得ます。
目前の相続の節税のために、何億もの借金を背負う人がいますが、
私はお勧めしません。仮に相続税が節税できたとしても銀行と
建築会社を儲けさせるだけで、延々と続く借金を２０年、３０年と
かけて返済していかなければならないのです。
その節税効果と債務の額をシュミレーションで比較検討して、
事前に対策をする事が必要です。
ですから、単純な発想で闇雲に借金をすることだけは避けることです。
ここでの問題は、債務の額とそれを返済していけるだけの経営的な
堅実性があるかどうかです。
私は税理士ではありませんので税務のプロではありませんが
今までの仕事の絡みから、たくさんのオーナーさんの相続の
お世話を経験しましたので、かなりの部分は理解して
いるつもりです。
机上で計算する数字の世界と、現実の世界は明らかに違います。
数字を把握し、現実的な視点、将来的予測を持って論議すれば
相続解決の糸口が見つかるようになります。
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空室の要因、時代背景について探る
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空室が長期間起こる原因を調べてみると
様々な社会的要因、時代背景が考えられます。
■まず、一番に考えられる要因としては賃貸住宅市場での供給が
多すぎるということです。
前回のメルマガでも申し上げたように、昨年だけでも
４６万５０００戸の賃貸住宅が供給されています。
都心でも郊外でも相変わらずのペースで乱造されています。
いったん供給をストップすれば、空室も落ち着くのでしょうが
そういう訳には行きませんね。
しかし、実際に、ある自治体では大学周辺の賃貸住宅が供給過剰に
なったため、建築確認許可を一時ストップした例がありました。
いずれは、法的な規制をかけることも必要ではないかと思われます。
■また、ファミリー向けの賃貸住宅などは分譲マンションや
分譲戸建て住宅の供給ラッシュのため購入者が
賃貸物件からどんどん移っています。
分譲マンションがその地域で一棟販売を開始しますと、その地域の
２ＤＫ や３ＤＫの賃貸住宅は、空室が加速し、大家さんとしても
手の打ちようがない状況となっています。
バブルが過ぎ、最近の分譲マンションはお手頃価格となりました。
デベロッパーの宣伝謳い文句は・・・
「家賃以下のローンでマンションが持てる！」
（気の遠くなるような３５年ローンで）
若い20代、30代の入居者はそのセールス文句に惹かれます。
「高い家賃を毎月払うぐらいなら、いっそのこと買っちゃうか！」
「いずれ自分のものになるのだから・・・」
逆に、ローン以下の家賃ならそのまま入居して頂けるのでしょうかね？
■次に考えられることは長引く不況のため、デフレ進行が進み
サラリーマンの給与所得が下落していることです。
そのため、家賃の負担を考慮し、家賃の安いところ、安いところへと
移っていく傾向となってきています。
当然、それに伴って家賃の下落が進んでおり、家賃の値引き合戦が
賃貸市場で起こっています。
依然として高い家賃を維持している物件もあり、長期の空室の原因
となっています。
■また、つぎに少子化の問題です。
この現象は賃貸住宅のユーザーの減少との関連性があります。
国立社会保障人口問題研究所での将来推計統計調査で調べますと
日本の総人口は2007年の1億2778万人をピークとして以後、減少に
転じるのに対して一般世帯総数のピークは7年後の2014年の4929万
世帯で減少に転じるというものです。
※国立社会保障人口問題研究所での将来推計統計調査による
こちら→ http://www.ipss.go.jp/
トップページ →人口問題関係
↓
[概要]日本の世帯数の将来統計(全国推計）
1998年10月推計
↓
一般世帯総数の推移図
建築メーカーの営利目的論理からいえば「世帯数はまだまだ
伸びるから大丈夫だ」といいますが、現在、ピークではない
にしてもその世帯増加率は2005年あたりから今までの急速な
右肩上がりがすでに緩やかなカーブになってきている兆候があり
「すでにピーク時に到達している。」といっても過言ではないと
思います。
営利を目的とした企業は、将来のリスクを今のマージンに変え
リスクを先に延ばしているだけです。
しかもそのリスクは企業が被るのではなく、あくまで個人です。
この調子で年間４６万戸ペースで受け皿を作れば５年後は
２３０万戸、１０年後は４６０万戸もの賃貸住宅が新たに創出され、
さらにこれに加えて統計に含まれない分譲マンションの賃貸化
一般の戸建て住宅の賃貸化を加味すれば、これからの賃貸市場は
戦国時代に突入するでしょう。
今から賃貸住宅経営をスタートしたその商品を、２０年、３０年と
使用するつもりが、５〜１０年先には借り手のいない商品と
なりえるのです。
■最後に重要な問題ですが、入居者（新・新世代の台頭）の質が
大きく変わり世の中が激変していることです。
たとえば、最近の新婚さんはアパート、マンションに入居する際に
つける条件といえば、「新婚だからアパ、マンは新築で・・」
そんな入居者の声を聞くにつけ、築１０年経ったアパートを
所有する大家さんは歯ぎしりする想いです。
（実際には新築のアパートは家賃が高いので、妥協して
築５〜１０年のアパートに入居しているようですが。）
このワガママ世代の要求に大家さんの意識は付いていけず、また
知らない間にこの世代間のギャップが開きすぎたため、熟年大家さん
の頭は混乱したまま経営を継続している状態です。
今までの大家業を続ける限り、局面は大きく打開せず依然として
空室は埋まらないことになります。
大家さんの意識改革が問われる時代になったのです。
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今日のワンポイントアドバイス
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空室の時代的背景を調査し、原因を究明することは非常に重要だ。
そこから見える時代の変革に、どのように対応するか、大家さん
の力量が問われる時代となった。
今までのようなスタイルでは空室は埋まらないと知るべし。
これからは「賃貸住宅の大競争時代に突入する。」という覚悟を
持って、事に当たることだ。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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