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HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 〜第5号

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  これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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 ■       アパート経営で成功する人・失敗する人 
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 ■          http://www.kuusitsu110.com
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                                               2005.2.14 vol.0005

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 目次

 ◇ 賃貸住宅が、年間458,000戸も建設されているという事実
 
 ◇ 今日のワンポイントアドバイス

 ◇ 弱者サイドの社会性で貸主にますます負担がかかる現実

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  創刊号でお話しました「アパート経営に対する8つの大きな間違い」

 これから賃貸経営を目指す方、すでに経営されている方に共通する意識
 の内で大きな間違い『賃貸住宅が、年間458,000戸も建設されて
  いるという事実』『弱者サイドの社会性で貸主にますます負担がかかる
  現実』について考えてみましょう。


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   賃貸住宅が、年間458,000戸も建設されているという事実
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 45万8千戸という数字は平成15年度の数字です。

 それでは、平成16年はどのくらいになるのでしょうか?

 読者の皆さんは、全国で1年間に新築住宅着工戸数がどれくらいある
 かご存知ですか?

 去年ですから、平成16年ですね。
 早速、発表された国土交通省(2005.1.31)の統計で
 調べて見ますと

 118万9049戸ですね。(2004.1月〜12月)

 住宅業界では近い将来、少子化により100万戸を切ると
 いわれています。

 その内、持ち家住宅は36万9852戸。(前年比0.8パーセント減)

 分譲住宅(マンション、一戸建て住宅)は
           34万5501戸です。(前年比5.8パーセント増)

 残りの貸家は?
    ・
    ・
    ・
    ・

 な、なんと!  

 46万4976戸も建設されているのです!(前年比3.0パーセント増
                          4年連続の増加)
 
 しかも、過去7年間では最高の新設戸数です!

 年間新設住宅着工戸数の40パーセントが賃貸住宅となります。

 また、他にも隠された事実があります。

 上記の新築分譲マンションが 賃貸に転化されていることを皆さんは
 ご存じないでしょうか?

 大量に賃貸市場に出回っている物件は、この数字に一切、カウントされて
 いません。


 平成16年の新設住宅着工戸数(国土交通省)
 ⇒ http://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/chojou/


 賃貸住宅建設が伸びている時代の背景として
 サラリーマンの年金不安、超低金利、ペイオフ、相続対策など
 様々な理由が絡み合っています。

 このような建設動機があり、民間オーナーの建設意欲を掻き立てています。

 しかし、賃貸住宅が伸びている原因として考えられる
 ことが他にもあります。

 これから述べることは私の推測ですが

 「建てる人」が増えているということは「建てさせる人」も増えていると
 いう事になります。

 ここ数年、賃貸建設メーカーの受注額、営業利益共、軒並み数字
 を延ばしています。

 この建設不況の真っ只中の建設業界で、ですよ!

 実際にこの賃貸住宅建設という仕事は特化された仕事ではありますが
 戸建て住宅などと比較して、利益率が高く、工事受注額も大きくなります。

 実際に、私はこの業界にいましたので、このことは事実です!

 公共工事頼みで売り上げが大きく落ちた建築会社、ゼネコンにとって
 「渡りに船」とばかりにこの事業に参入することとなったのです。

 今頃になって、このおいしい市場に気が付いたと言うことでしょうか?

 そう、「建てさせる人」がどんどん増えているのです。

 少しでも建てる動機のある人が潜在的にあれば、「建てさせる人」が
 多くなっているだけに賃貸住宅が増える仕組みになっているのです。

 すでに供給が満たされた市場に、毎年新たに賃貸住宅がこれ程の数で
 供給され続けているのです。

 これだけの数の賃貸住宅が全国で生み出されている事実を
 冷静に直視すると「老後はのんびりと借家経営で。」なんて
 いってはおられません。

 この数字を見たとき、「5年後、10年後は一体どうなるんだろう!?」
 と、私は自分で建設する意欲を失いました。


 事実をしっかりと見つめることです。

 デベロッパーやメーカー、建築会社にとっては「おいしい市場」でしょうが
 建てさせられる民間のオーナーさんにとっては、とても「おいしい市場」
 とは思えません。

 それでも、あなたは競合だらけの市場へ参入しますか?




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           今日のワンポイントアドバイス          
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    これからの賃貸ビジネスは競合ビジネスだ。
    競合することを知っているのと知っていないのでは今後、
    賃貸経営を始める人にとって、大きな違いが出てくるはずだ。
    知識を得て意識を高め、工夫、努力する人は競合に負けない
    力を得ることになる。私自身もアパート経営の欠点を知って
    いるからこそ賃貸ビジネスに真正面から挑戦することができる。

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     弱者サイドの社会性で貸主にますます負担がかかる現実 
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 弱者保護の見地からすれば、借主は弱者、貸主は強者になるようです。

 平成16年10月東京ルール(賃貸住宅紛争防止条例)により、
 これを借主が認知し、全国での事例が多くなると、地方にも飛び火して
 いくものと思われます。

  東京ルール(賃貸住宅紛争防止条例)
    ⇒ http://www.chintaisenmon.com/magazine/04_09/
 

 このような「敷金は当然返却されるべきものである。」
 (賃借人の責めに帰すべき事由により生じた傷は除いて)
 という借主の社会的認知がすすむと、空室で悩まされ、設備投資への
 負担を常に強いられている貸主としては、たまったものではありません。

 新しい内は良いのですが、実際に10年〜20年と経営しておられる
 大家さんから見れば、入居者退去時に掛かる復旧、修繕の費用は
 敷金2,3ヶ月程度では済むものではありません。
 
 また、今後の空室対策のための、新たな設備投資のストックを
 蓄えておかなければならない大家さんにとっての裏事情もあります。
 
 今まで儲けたお金はそのために吐き出すようになります。

 そこへ持ってきて、追い討ちをかける借主サイドの東京ルールは
 賃貸住宅を経営するものにとって賃貸経営は
 社会奉仕(ボランティア)ではないかと疑いさえします。

 弱者(借主)が強者になり、強者(貸主)が悪者になるこの社会的
 風潮は日本国独特の民主主義のようです。

 「持てる者の弱み」ということでしょうか?

 不動産投資を志す人は、このような現実にも目を向けなければなりません。

 家賃が安定的に入って、支出さえなければ最高の年金ビジネスと
 成り得るでしょうが、将来、発生してくる経費に目を瞑っていると
 とんでもないビジネスとなるのです。


 
 これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
            
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 ★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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