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HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 〜第3号

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 ■       アパート経営で成功する人・失敗する人 
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 ■          http://www.kuusitsu110.com
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                                               2005.1.31 vol.0003


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 目次

 
 ◇ アパ・マン経営は、常に現状維持であるという錯覚

 ◇ 不動産(建物)が、未来永劫不朽であるという誤解

 ◇ 不動産投資家のライバルは誰か?

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 創刊号でお話しました「アパート経営に対する8つの大きな間違い」

 これから賃貸経営を目指す方、すでに経営されている方に共通する意識
 の内で大きな間違い『アパ・マン経営は常に現状維持であるという錯覚』
 『不動産が未来永劫不朽であるという誤解』について考えてみましょう。


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    アパ・マン経営は、常に現状維持であるという錯覚
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 アパート経営が常に現状維持だと思っている方は非常に多いですね。
 
 アパート経営者もこれからアパートを経営しようと思っている方も
 いつまでも、経営がこの状態で続くものだと信じ込んでいる方が
 多いのにびっくりします。

 人間の良くない習癖ですが、10年以上先を見ようとしないことですね。
「先の心配は多少あるけれど、今がいいからこれで良いんだ。」
 と、頭から疑問意識を打ち消し、なんとなく日常を過ごしています。

 問題はこの意識の希薄さにあります。
 アパート経営はなぜか、皆さん楽観的に将来を考えています。

 先日も不動産投資を積極的に進めている不動産会社の担当者と
 お話しする機会がありました。
 その担当者の方も、不動産投資家のリスクに対する防御姿勢が
 大変甘いことを指摘しておられました。

 不動産投資家も空室に対する危機意識は持っておられるようですが
 それをリスク分散(いわゆる数の論理)という形で防ぐこと
 ぐらいしか考えていないようです。

 そういうことを言いながらも投資物件を投資家に売っている。
 これもやはり商売なんですね。

 もっと根源的なところで空室対策を経営当初から考えていなければ
 将来のアパート経営は「絵に描いた餅」となります。

 何度も申しますが、利回りはひとつの指標になりますが、現実に
 これだけの空室率の上昇を考えると数字では表せない投資となるのではない
 でしょうか。

 はっきり言って金融商品と同列に考えることは無理があるように思います。


 アパマン経営は常に現状維持ではないのです。


 例えば、家賃なども現状維持ではありません。

 現在、新築時に設定した家賃がこのまま10年も20年もずっと続く
 保証はありません。

 現実に10年から15年前に設定した家賃は2割から3割程度まで下落しています。

 市場の厳しい地域ではこの程度の家賃下落ではすみませんし、
 需給のバランスの崩れた地域などでは空室が増大し、
 家賃の値下げ合戦となっている状況です。

 10数年前のバブル時の物件などは「建築費は高い、家賃は高い」
 で家賃を下げようにも限度があります。
 当時の設定家賃の高低にも依りますが、
 実際にその時代に建てられた大家さんは頭を抱えておられます。

 景気がよくなってインフレになってきたら、家賃は上がるのでは
 という見方がありますが、需給のバランスから考えてみても
 「供給をストップする」ぐらいでないと、家賃が今後あがることは
 考えにくいと思います。

 今までの私の経験から言っても家賃が高く取れるときは新築時だけで、
 築10年経った物件などは若い入居者からそっぽを向かれている
 のが現在の賃貸事情です。

 これから賃貸経営を始める方は今後、家賃は現状維持ではなく
 下がることを覚悟しなければなりません。

 長い賃貸経営の歴史で確実に下がることを頭に入れて経営計画を考慮し
 地域の市場を常に観察しながら、現状の家賃ではなく、落とせる限度までの
 家賃を想定して経営に望まなければならなくなりました。



 それほど現在、今後の賃貸市場を取り巻く環境は厳しいものがあります。



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          ▼今日のワンポイント・アドバイス
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   これからの時代、家賃は経営をスタートした時から入居者の出入りが
    ある度に下がっていく。入居者が住んでいる限り家賃は下げなくてよい
   から、出来るだけ、入居者には長く住んでもらうことを心がけることだ。
   その為の施策としては、◇入居者サービスに徹すること◇ライバルの分
   譲マンション、新築賃貸住宅対策を考えることだ。




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   不動産(建物)が、未来永劫不朽であるという誤解
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 形あるものは時間の経過とともに、必ず朽ちてきます。

 不動産とは「土地」或いは「建築物」「立木」のことを指します。
 広辞苑を調べてみますと
 「物のうち容易にその所在を変えがたいもの。」と書かれています。

 土地は地震等の天災がなければ未来永劫に形として残ります。
 しかし、建築物は永久的に存続することは考えられませんよね。

 ましてや西欧と違って住宅の平均寿命が短いこの日本では建築物は
 一代で終焉を迎えます。スクラップアンドビルドの傾向が強い
 わが国ではどんな強固な建物を作ろうと人間の人生、一生より
 建築物のほうが命が短いのです。

 公的な建物、例えば県や市の公的施設を見てもわかるように
 合理性、機能性の欠如、或いは時代に合わなくなったという理由で
 ほぼ30年から50年で建て替えています。

 30年〜50年ということは人間の一生(人生80年時代)よりも短い
 ことになりませんか。

 大変残念なことですが、「新しいものを良し」とする資本主義思想
 の流れからいくと、やむ終えない事かもしれませんね。

 私の所有するアパートは築11年経っています。去年、空室が出て
 入居者の出て行った部屋をリフォームしてわかったことですが
 3DKのファミリータイプの部屋の設備についてお話します。

 賃貸住宅の設備は台所、浴室、洗面所、トイレなどの水周りの給排水設備
 換気設備、電気設備、ガス設備、建具などあらゆる部屋にあらゆる設備が
 設けてあります。

 その設備のほとんどが10年程度で使用に耐えられないものになって
 いたのです。

 まだ使用できるもの,使用できないものに分けて取替えをする必要があり、
 「10年ぐらいでこんなに駄目になるものか。」と,改めて
 思い知らされたのです。

 設備関係は、10年が境だと聞いてはいましたが、まさしくその通りでした。

 当然、設備の取替え、手直しをいたしましたが、その費用は大変高額となり
 ます。
 しかし、次の入居のことを考えると設備投資に費用を掛けざるを得ません。
 

 自分が使用するなら少々の古さは我慢も出来ますが、今の若い入居者に
 とってその古さを我慢して使ってくれるかといったら疑問符が付くでしょう。

 リフレッシュしなければ、まず入居者は付きません。


 この実例を見ましても、建築物の経年劣化はわずか10年程で賃貸経営に大き
 な変化を生み出します。

 長い年月の間に建物の内外部の劣化があることを事前に予測し、経費計上を
 考えておかなければこれもまた「絵に描いた餅」になります。

 ですから、アパート経営は10年程度まではあまり支出はありませんが
 10年ぐらいから悪さ加減が出て、今まで儲けたお金はその為に
 吹っ飛んでしまいます。

 人生を安定させるための賃貸経営が、お荷物になって来ることを誰が予想で
 きますでしょうか?

 今は入居者が入っているからとたかをくくってはいませんか?
 何年か後には必ず、起こってくる出来事なんです。

 あなたにその覚悟はありますか?



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        不動産投資家のライバルは誰か?
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 不動産投資家にライバルはいるのでしょうか?

 分譲マンション? 分譲住宅? 新築賃貸住宅?

 そうですね。
 確かに当たっています。

 でも皆さんにとって一番こわーい人たちがいるんです。


 それは[地主さん]です!

 土地オーナーとも云われている人たちです。
 この人たちに別に罪はないのですが、不動産投資家にとって
 この人たちは脅威となります。

 なぜって? それはもちろん土地を所有しているという理由もありますが、
 この方達は富裕層の方たちですよね。

 当然、資金力もありますし、少々空室があろうと多少の懐は痛みますが、
 びくともしません。そこが零細の不動産投資家と大きく違うところです。

 また、彼らは賃貸経営に大きな期待を寄せてはいません。
 儲けることが目的の不動産投資家とは相容れない市場で彼らと闘っていかな
 ければならないのです。

 我々不動産投資家と違う点は《目的》が儲ける為にやっている訳ではない
 ということです。

 じゃあ何の目的でやっているのか?

 それは 相・続・税 の節税のために仕方なくやっているのです。

 仕方なく?

 そうなんです。仕方なくです。

 彼らの可愛い子供、孫のため、子孫存続のため、また先祖伝来の土地を守る
 ために仕方なくアパート、マンションを負債付きで建設しているのです。

 だからアパート経営で儲けることは二の次なんです。

 ふつーうの庶民には考えられないことでしょ。(T_T)

 だから、富裕層ですから資金力も豊富です。
 銀行に対して担保を取るなら『他にもあるよ。どれにする?』というような
 もんです。

 また、資金力も豊富なので、アパート建設に投資する額も生半可なものじゃ
 あないですし、賃貸住宅の質を上げるためなら投資を惜しみません。

 私達は少ない資金を捻出し設備のグレードアップを目指しますが、
 彼らと同じ土俵に乗ることはまず、無理でしょう。

 正面から彼らとまともにぶつかっても、勝てる見込みはありません。

 本当のライバルは[地主さん]なのです。

 では、彼らに勝てる方法はあるのでしょうか?

 資金力のない零細の不動産投資家でも、競争に打ち勝ち
 勝ち組大家さんになれる余地は残されているのでしょうか?

 その方法は・・・!?

 次号に続きます。→


 これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
            
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 ★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。

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