HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第20号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.5.31 vol.0020
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目次
◇ 不動産会社のネットワーク
◇ 不動産賃貸会社が成約するための気づき
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入居者を連れてくる不動産屋について知る
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不動産会社のネットワーク
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不動産会社は不動産管理をしていく上で様々な業務をしなければなりません。
その業務のひとつとして、入居者を集客するために物件の広報活動を行います。
自社のみで集客活動をするだけでは、全ての空室が埋まるとは限りません。
単独での集客パワーにも限界がありますので、他の不動産会社に協力を
仰ぐことがあります。
その場合、不動産会社には独自のネットワークというものがあります。
不動産会社としては、物件があったとしても、客付けができなければお金
にはなりませんので入居者を集めることに最大限の努力をします。
たくさんのアンテナを立て、窓口を多くしてお客を呼び込んだほうが
空室が埋まる確率は高くなります。
そのような意味で、協力しあえる不動産会社に空室の情報を
流し、自社物件を早く埋めようと努力する不動産会社もいます。
しかし、独占欲の強い不動産会社は外に情報を流さず、自社で丸々物件を
抱え込んでしまいます。
街や郊外で見かけるアパート、マンションの空室のほとんどは、これが
原因の場合が多いようです。
大家さんが空室で困っていることを知りながらも、自分達の私利私欲の
ために努力をしない業者が多いのも事実です。
また、協力不動産会社にとって、他業者の物件を決めたとしても
仲介手数料１か月の半分しか入らない仕組みになっていますから
（業界用語で「分かれ」という）
自社物件以外の他社物件には力が入りません。
状況の悪いこの時代に入居者を獲得することが大変難しいので
他社物件は当然のごとく後回しにされるようになります。
そのような理由で、どの不動産会社も他社物件より自社物件を優先させる
ようになるのです。
仮にあなたが不動産会社の立場であれば、手数料が多いほうを決めたく
なるでしょう。ですから、不動産会社を責めている訳ではありません。
結果、家賃がほどほどで決まりやすい物件は自社で。古くて決まりにくい
物件は他社に出すことになります。
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不動産賃貸会社が成約するための気づき
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過日、全国賃貸住宅新聞を読んでいて、不動産会社の方が入居促進の
ために努力しておられる記事がありました。
なるほどな、と思うようなことで、感心しましたのでお知らせ
したいと思います。
このメルマガは不動産賃貸会社の方も購読されているようなので
参考にしてください。
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● 内見をもっと合理的に時間を節約するために入居者からの条件を訊く
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不動産会社は入居者の希望条件を事前に聞いて物件を探しますが
希望条件が多すぎる来店者もいます。
だからこそ、希望条件の中でも「譲れない絶対条件」を聞くことで
来店者が求めている物件を探します。
来店者は「家賃が○○円、駅から○分、日当たりが良くて
広さが○DKで」といったたくさんの条件を提示しますが、
その条件の中で「絶対に譲れない条件」を一つだけ聞き出すのです。
来店者が無駄に内見しないために、絶対条件と希望条件を分けて
聞いてみるのです。
普段やっている業務ですが、意外と入居者の条件に振り回され
あげくはたくさんの物件を見て希望する条件がないので「さようなら」
といったことを経験している営業マンの方が多いのではないですか。
今一度再考してみましょう。
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● オーナーに働きかけるリフォームの提案
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空室対策としてオーナーにリフォームを提案することが多いと思います。
出費を抑えたいオーナーを説得するには管理者の提案だけではなかなか
難しいものです。
管理会社は専門家ではないので、「オーナーに伝えること」がどうしても
抽象的になってしまいます。
そこでリフォームの提案を行うときには、業者に立ち合わせることです。
リフォーム後のイメージ写真、タイルの見本、見積もりを即座に出せる
業者を立ち合わせることでオーナーの意思決定を早めさせることができます。
実際に立ち会うことで見積もり交渉ができることも大きいそうです。
空室対策はオーナーを「説得することから」がスタートです
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これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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