HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第2号〜
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人 http://www.kuusitsu110.com
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2005.1.24 vol.0002
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目次
○アパ・マン経営は、何もしないでほっといても家賃が入るという間違い
・住居という空間を、生活上使用しているのは人間です。
・営業マン時代のアパート経営のエピソード
○プロは人にはアパート経営を勧めても、自分でやるつもりはない!
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アパ・マン経営は何もしないでほっといても家賃が入るという間違い。
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「入居者さえ住んでくれれば24時間365日ほっといても家賃が入る」と
いう実に安易な錯覚で、楽観的な見方です。
賃貸ビジネスは楽観論も必要ですが、時として悲観論も必要になります。
物事を悲観的な見方をするとポジティブになれない。また人は失敗して
それを糧として成長する。と云われますが、不動産に失敗は許されません。
下手をすると、その人の人生を失うこともありますので怖いビジネスで
す。
最終的な判断は自分自身ですから、サポートしてくれる人、アドバイス
してくれる人が仮にいたとしても責任は取ってはくれません。
ですから「自己責任」という言葉がありますように何百万、何千万の損失
になればその損失は最後には自分で被らなければなりませんし、誰も助け
てはくれません。
物事を進める上で起こりうる事象に目を瞑ってチャレンジするより
事前の防御策を組みたて、防衛する筋道を作ることは決して「恐れをなし
ている」こととは意味合いが違うのです。ましてや不動産経営、不動産
投資は高額です。購入すると以後、簡単に返品できるものではありません。
〜脱線その1〜
そう、そう、返品といえば・・・
※最近は不動産投資で物件を取得し、以後どうにもならなくなくなって
気軽に売却を頼みに来る若い人が増えており、しかもそのような物件は
とても売れる代物ではないとのことで「いったい、何を考えているん
だろう。」と首をかしげることも多いそうです。
（某大手不動産仲介会社の営業マン談）
そろそろ、不動産投資ブームの被害者が現れつつあります。
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▼ 住居という空間を生活上使用しているのは人間です。
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人間を相手にする経営である限り、何もしないでいいというわけには
ゆきません。
たとえば、ゴミの後始末、共有部分の清掃（共有部分とは廊下 階段
玄関 駐車場 自転車置き場などをいう。）町内会の加入、隣近所との
軋轢、クレームトラブル、入居者の日常生活をしていく上での使用
トラブルなどありとあらゆる問題が発生してきます。
当然、大家さんの立場はそのような問題にも巻き込まれます。
考えても見てください。あなたが借主の立場であれば,電球の玉1個が切れ
てもドア一枚が閉まりにくくても家主に文句を言いたくなりませんか？
自分の所有する家なら文句も言えませんが、入居者にとってお金を払って
住んでいる住居です。借主としての当然の権利を主張しますし、貸主の
義務も訴求します。ですから、大家さんは貸主の責任を放棄するわけには
いかないのです
私自身、営業マン時代に1200戸近くのファミリータイプのアパート、マン
ションを建設させていただいたおかげですが・・・
入居者からのトラブル、クレームは年中受けておりました。
何故か？工事担当、アフターサービス担当に連絡が入らず、営業の私の
ところへ直接、クレームの連絡が来るのです。
入居者にとって生活上のことで支障がある場合は待ってはくれません。
結果、私の大事な「家族の日」であるにもかかわらず急遽、現地に向かう
ことが度々ありました。家族で旅行の最中などはその日は気持ちがブルー
になります。
オーナー或いは不動産会社から私宛に直接電話がかかりますので、拒否
することはできません。
いったん、私を頼って電話をかけてきた相手に「アフターサービスの方へ
直接、電話をしてくれ。」とは言いにくいですよね。
「どうして、アフターサービスの方に直接掛けてくれないの？」
と、言いたくもなりますよね。
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▼ 営業マン時代のエピソード
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そのトラブルクレームの中で一番記憶に残ることをお話しますと、
なんといっても『汚物の処理』でしたね。
数年に一回、この記憶に残るトラブルがあるのです。
原因はたいてい汚水舛の破損か汚水管のつまりです。
この汚水にまつわるエピソードは語ればきりがありません。
何度となく入居者の汚物をこの手で触ったことか。（実際には直接ではないが）
あなた！汚物に触る勇気はありますか？
汚物を処理する勇気のない人は大家さんには向きません。（笑）
「何故、業者を呼ばないのか？」
「業者を呼べば解決できるではないか！」
そう、当然の質問ですよね。
しかし、業者を呼んで待っていたらいつまで経っても事態が解決できないん
ですよ。業者はいつ来るか判りませんし、当てにならないものなんです。
（ 建築関係の方はよくご存知だと思いますが・・）
ぐずぐずしていたら桝の中へどんどん汚物がたまって溢れ出てしまいます。
汚物がたまっていく姿は悲惨ですよ〜。
なにせ８所帯〜１２所帯の汚物を相手にするわけです。入居者はかまわず
トイレを使いますし、トイレを我慢させるにも限度があります。
下水の汚水菅は途中でひとつになっていますので、使えば使うほど溜まっ
ていく訳です。
こういうケースですと緊急ですから業者が来るまでに、緊急措置を大家
さんがやるしかないのです。
汚いお話で恐縮ですが、アパートマンション経営にこんなエピソードも
あることを知って頂きたいと思います。
そういえば汚物のエピソードで他にもこんなことも・・・。
いや、もう止めておきましょう。（笑）
ひとつの例題だけでご理解できましたでしょう。
いやはや、私の営業マン時代の苦労話までご披露してしまいました。
こんなことをたくさん処理していましたので、アパート、マンションの
経営上の悪さ加減、またアパ、マンの空室に対する原因や理由が少しずつ
理解できるようになってきたのです。
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▼今日のワンポイント・アドバイス
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賃貸住宅の管理は不動産会社に管理料を払っても、
任せたほうが「普通の大家さん」にとっては賢明です。
汚物を自分で処理するぐらいなら管理料は安いもの？
２４時間待機は業者に任せましょう。
おちおち旅行にもいけません。
このようにアパ、マン経営を長い期間経営していると、様々な出来事に
出会います。ここではそのたった一つの事例をご紹介しましたが、大家
さんは何もしないでほったらかしにして経営が出来るほど、賃貸住宅経
営は甘いものではないのです。
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プロ達は人にはアパート経営を勧めるが、
自分ではするつもりはない!
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実際、不動産管理会社の社員に聞いてみてもらえれば、よーくご理解
できると思います。仮に不動産会社の人たちに『アパマン経営が旨み
があって儲かるのだったら、あなたは自分でアパ、マン経営をしてみたい
と思いますか？』
と尋ねたら、90パーセントの人はＮＯ！と答えるでしょう。
また、賃貸住宅を専門として建設するメーカーや建築会社の人たちも
アパート経営が一般の人たちが思っているほど期待できるもの
ではないということを身をもって体験し、知っていますので『人には勧め
ても自分でやるものではない』ということをよくご存知です。
不動産会社の人間も建築会社、メーカーの人間もアパ、マン経営の実態
を知れば知るほど、「そんなに旨みのある商売ではないな。」ということ
を仕事上の長い経験で実感しているからです。
あなたがもし、一日時間が取れるなら、近所のアパートやマンションで
カーテンが掛かっていない部屋の数を数えてみたらすぐにわかることです。
うまみのあるビジネスと思っている人達は【何も知らない素人の人たち】
か【何も知らない不動産投資を目指す人達】だけでしょう。
● では何故、プロ達は人に勧めるのか？
自分の商売になるからです。
例えば あなたが不動産屋さんに行って
「今度、アパートを建てようと思うのですが、入居者は見つかるでしょうか？」
と尋ねたら不動産屋さんはまず
「それは良いことですね。それでは何処に？間取りは？家賃は？ぜひ！当社
に客付けをおまかせください！」
と、答えるでしょう。
次に建築メーカーに行って
「今度、アパートを考えているのですが、どんなものが建つでしょうか？」
と尋ねたら建築やさんはまず
「それは良いことですね。何処へ？ご予算は？土地の広さは？ぜひ！当社へ
おまかせください！資金面から建築、入居まで全てをお世話します。」
と、答えるでしょう。
不動産会社も建築メーカーの営業マンも
それぞれの立場はあなたにとって利害が絡むから、本当のことは言えない
のです。
顧客にとって良くないことでも、「自分達が飯を食うため」には目を
瞑らなくては商品は売れないのです。
本当のこと（デメリットやリスク）を言ってしまえば誰もその商品を
買わないでしょ。
電気製品を買いに行っても、車を買いに行っても店頭での営業マンの対応は
この商品の良さ、すばらしさ、価格の安さなど自分達の商品のメリットばか
りを訴え肝心のデメリット、たとえば「確かにこの商品は良いけれど、この
点がちょっと問題がありますね。」なんてわざわざ言ってくれる営業マンは
ほとんどいないはずです。
ほとんどの商品は購入した直後から使用し、結果が出るので、商品が悪けれ
ばお店に文句を言ったり返品できるでしょうが、アパートマンションは購入
した直後ではすぐに「悪さ加減」が現出しないのです。
もちろん、建築という商品の出来、不出来はあるでしょうが、アパート経営
は新築で入居者が入ってしまえばそれ以後、ある期間まではなんとか安定
した経営ができるものです。
５年１０年経って賃貸経営の悪さ加減が出てきたところで、その建築会社や
メーカーは消えているか倒産しているか、また、その関係者は転勤している
か辞めているか、その時文句を言いたくても、すでに時間が経ちすぎている
から言える相手がいないですよね。
気がついたときはもう遅いのです。
本人はといえば７〜８年は良い部分を享受しているので、「アパート経営
なんてやるのではなかった。どうしてくれるんだ。」といまさら言えない
でしょ。
最初はあんなに心配して「アパート経営をしたくない」
と言い張っていたのに。
喉元過ぎれば熱さを忘れるというやつです。
机の上で勉強しているコンサルは利回り、利回りと騒ぎますが、
机上で計算する数字の世界は物事を判断する目安のひとつに
過ぎないのです。
ここにアパート、マンション経営の《 現実 》があります。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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