HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第19号〜
【アパート経営で成功する人・失敗する人】バックナンバー
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.5.24 vol.0019
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目次
◇ 不動産賃貸会社の体質について
◇ 不動産会社に飛び込んでみよう
◇ 今日のワンポイントアドバイス
◇ 新築マンション家賃と家賃相場
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入居者を連れてくる不動産屋について知る
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不動産賃貸会社の体質について
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空室を埋めるためのノウハウや情報は
インターネットで、空室対策のキーワードを入力して検索すると
たくさんの情報を入手できるようになりました。
その情報とは「家賃を下げること」や「リフォームをすること」
が代表的な解決法です。
しかし、空室を埋めてくれ、満室にしてくれる不動産会社のこと
について教えてくれる情報はどこを探しても出てきません。
不動産会社自身がメルマガ等で発信している情報は自分達にとって
不利になる情報はあえて避けているのです。
例えば不動産会社の口から「他の不動産会社に依頼したらすぐに
あなたのアパートの空室は埋まることでしょう。」とは口が裂けても
いえませんよね。
「他の不動産会社だったら埋まるかもしれない」ことが
本当のことであっても、自分達に有益でないことは
大家さんに伝えないことが賢明な策なのです。
結果、仮に空室を埋められなかったとしても、埋められたとしても
たくさんの賃貸物件を所有し続けた方が不動産会社にとっては得策
なのです。
何故なら、不動産会社にとって管理物件が多ければ多いほど、
来店する「入居者の選択肢」が増えるからです。
営業マンは店頭に来た入居者を下見、案内します。
その際、案内する物件が少なければ入居者からそっぽを向かれます。
そっぽを向かれるということは他の不動産会社にも回ってみることであり、
それ以後、この不動産会社には訪ねてはくれません。
不動産会社にとって「入居者の囲い込み」をしなければ現金が
逃げていくのです。
入居者の意向に合った条件の物件がたくさんあれば、それだけ入居者を
案内しやすくなり、顧客を逃すことが少なくなります。
ですから、古くて家賃が高くなかなか決まらない条件の物件はお蔵入り
となり、日の目を見ることなく不動産会社の倉庫に眠ってしまうことも
あります。
考えてもみてください。
不動産会社にとって収益の柱となる仲介手数料は
入居者が決まって、い・く・らの商売です。
あなたの古くて条件の悪いアパートより、新しくて決まりやすい条件の
アパートのほうが即座に現金に換わりやすいと思いませんか？
たくさんの不動産会社と20年近く付き合っていると
不動産会社の考えていることはおおよそ見当がつくものです。
だれも不動産会社のことを伝える人がいないので
だから私がこのメルマガで読者の皆さんにお伝えしているのです。
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不動産会社に飛び込んでみよう
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私のコンサルティング経験では「不動産屋を変えてみたら、すぐ空室が
埋まってしまった。」というケースが半分以上あります。
町を歩くとたくさんの不動産会社がありますが、その内、どの不動産会社
があなたのアパートの空室を埋めてくれるのでしょうか。
それほど、重要な役割を持つ不動産会社の集客力、営業力を、見極める
ことは難しいものなのです。
ほとんどの大家さんは「昔からの付き合いだから」だとか
「誰かの紹介だから」或いは「近くの不動産屋だから」という単純な
動機で不動産会社に依頼しています。
ここに空室問題が解決しない原因があります。
ためしに、あなたの知らない不動産会社に飛び込みで行ってみて下さい。
ほとんどの不動産会社は店頭で大家さんであるあなたを歓迎します。
「これはこれは。大家さん自らお越しくださってありがとうございます。
当店にお任せくだされば、大家さんの意に沿うよう努力いたします。
して、お家賃はおいくらぐらい？」
前述のように不動産会社にとって、賃貸物件の仕入先である大家さんの
アパートが多ければ多いほど都合が良いのですから、諸手を挙げて歓待して
くれるでしょう。
ですから、不動産会社を怖がることはありません。
大家さんであるあなたは、不動産会社から見ればお客さんに代わる
存在なのです。
無料でできる仕入先ですから、邪険に扱うこともありません。
また、不動産会社にとって実は今がチャンスなのです。
空室の多いこのような時代こそ、物件を多く仕入れる機会でもあります。
今まで、既存の不動産会社が独り占めしていた管理物件の空室が多くなると
合理的な大家さんはこの不動産会社に頼んでも埒が明かないとばかり
他の不動産会社にも目を向けるようになってきました。
既得権を行使して、他所の不動産会社に入られることを嫌う不動産会社も
うかうかしてはいられません。
よく不動産会社の間で紛争が起こるのはこのことで
「取った。取られた。」は日常茶飯事です。
独占欲の強い業者も時代の流れに逆らうことはできず、
空室を埋められない理由を背景として、
自分の管理物件を他不動産会社に盗られることもしばしばです。
不動産賃貸業界も戦国時代に突入しているようです。
このように競争原理の働く業界ですから、あなたのアパートの空室が
長く続くようであれば、メリットが享受できる不動産会社へ入居募集を
依頼してみましょう。
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今週のワンポイントアドバイス
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業界の体質を知り、今後の空室対策を再考してみる。
空室を埋めてくれる不動産会社を見つけ、今後付き合う
不動産会社を絞ることだ。
大家さんがやるべきことは可能性を探して行動すること。
努力すれば、まだまだやれることはたくさんある。
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新築マンション家賃と家賃相場
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ある建築設計事務所の友人が企画する、賃貸マンションの家賃査定を
依頼されました。
不動産会社への聞き込みや情報誌、人口動態を探って家賃相場を
掴みますが、ふと、気づいたことがあります。
家賃査定は、その賃貸マンションの周辺の事例を探りながら家賃の
相場を把握します。
家賃相場を認識した上でそのマンションの条件を鑑みながら
家賃を決定するとき、新築時の家賃で決めてしまうことがあります。
新築時の家賃と周辺相場は違います。
新築時の家賃と相場の家賃が違うということは
新築のときの家賃と5〜6年以上経ったときの家賃には差があるという
ことです。
家賃に差があるということは、新築マンションの家賃は時間の経過と
ともに落ちてゆき、相場の家賃に戻るということです。
こんな簡単な原理をうっかり忘れ、「新築だから」という理由で
家賃を相場より若干高くしている自分に気がつきました。
オーナーさんがこの辺を理解していれば良いのですが
ほとんどの経営計画書は家賃が下がることを前提に作っていません。
建築メーカーや不動産会社は利害があるため、「将来家賃が下がる」
なんてことはなかなか云いにくいものです。
経営スタート時の家賃査定については、オーナーさんの理解を
深めながら決定したほうが良いようですね。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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