HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第17号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.5.11 vol.0017
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目次
◇ 不動産会社の業務について
◇ 不動産会社の収入源は？
◇ リフォームは業者にとっておいしいビジネス
◇ 今日のワンポイントアドバイス
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入居者を連れてくる不動産屋について知る
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不動産会社の業務について
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前回も不動産会社についてお話しましたが
不動産という業務は奥が深く、それぞれの業態について勉強すれば
何十年かかっても追いつきません。ですから、不動産会社がそれぞれの
業務に専門特化しているか、業務の兼業をしているか、素人の方から
見ると その区別はつきにくいのではないでしょうか。
この中でも大家さんに一番関係のある賃貸専門業者について
お話しますと、私達にとって身近に接する不動産会社の代表になる
でしょう。
皆さんも一度は賃貸住宅に住まれた経験があるでしょうから
賃貸業者がどのような仕事をしているか感覚的に掴めることと思います。
賃貸業者といっても父ちゃん、母ちゃんでやっている零細の不動産会社
も あれば、それぞれの地域に多店舗化し組織的に動いている
大手の不動産会社もあります。
この業種の特徴は通常のお店の開業と違って、資金投資が少なくて済み
お金の掛かる仕入れがないため、宅建業を登録さえすれば比較的簡単に
業者になれる職種だということです。日銭を稼ぐことができ、
常に現金商売であまりリスクがありません。
また、ある程度の年齢まで働くことができますので、お店は増えること
はあっても減ることは少ない業種です。
私が知っている不動産会社で、７０代でまだ商売を続けている方も
珍しくはありません。
年をとっても現役でやれる職業としては最高の職業だと思います。
不動産に接する機会が多いため、自分で不動産を購入し、所有され
経営をする人も多くいます。
人の世話をする職業でもあり、昔は「周旋や」という言葉で
表現していたこともあります。
周旋やという語彙を広辞苑で調べてみますと「周旋を営業とする家。
またその人。」
周旋とは「あっせんする。世話をする。とりもちをする。」と
書いてあります。
商売として長所の多い職業に見えますが、賃貸以外で現物不動産を
動かす業務を意欲的にやれば当然リスクは発生します。
社会的に評価の低い点を我慢すればなかなか悪くない商売だといえる
でしょう。
何故、評価が低いのかというとセンミツ商売だからです。
センミツ商売というのは千に三つのことしか真実はないという意味で
これもまた広辞苑を調べてみますと
千三屋→相談の調うものは、千口の中で三口ほどという
（地所の売買や貸し金などの周旋をするもの。）
真実なのは千の中の三つだけという意味。うそつき。ほらふき。
と書いてあります。
社会的に評価の低いということに不動産会社の方は
反発するかもしれません。
しかし、事実としてアメリカでは日本と違って不動産会社の社会的
ステイタスは高いそうです。
残念ながら日本では不動産という高価なものを扱うにもかかわらず
一部のよくない不動産会社のために職業的な評価が得られていない
歴史があるようです。地位向上の為に業界の改善を働きかけ、
努力する 必要があります。
ということで
不動産屋（適正な言葉で不動産会社）という職業が少しはつかめて
きたでしょうか？
入居者を連れてくる不動産会社のことを知ることは重要なポイント
ですし、空室対策のヒントになるかもしれません。
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不動産会社の収入源は？
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不動産賃貸会社の主な収入源は、成約したときに入居者から頂く
仲介手数料です。
宅地建物取引業法では当該依頼者の貸主、借主合計で一か月分以内の
仲介手数料となっています。
ですから貸主、借主双方から一か月分の手数料を取ることはできません。
もしこれに違反すると業法違反となります。
読者の皆さんはアパートを借りるとき、不動産会社から一か月分の
手数料を要求されたことがあると思いますが、これからすると
入居者が一か月分を負担することはないようですね。
大家さんからも一か月分以内なら手数料を取ってもよいわけです。
入居者側から見ると「貸主借主双方で、手数料の半分ずつの負担を
してもよいのではないか。」という疑念が湧くかもしれません。
しかし、全国的に見ても手数料の一か月分を大家さんが支払う例は
あまり見かけません。賃貸の仲介手数料はいわゆる「慣習」という
ものさしで解決しているわけです。ここに不動産会社の
「大家さん」よりの姿勢が垣間見られますね。
不動産会社が入居者から手数料一か月分を取り、大家さんからも
一か月分を取ることもありますが、まともに仲介手数料として業者が
受け取れば業法違反となりますので名目を変えて、たとえば「広告料」
「調査費」として受け取ることになります。
そうすれば違反になりませんので、不動産会社としての立場は守られる
ことになります。
他にも不動産会社の収入源として入居者の更新手数料、大家さんから
頂く管理手数料、入居時の家財保険手数料、引越しの紹介手数料、
地主のアパート建設時の紹介手数料、土地売買仲介手数料、賃貸管理
に関するリフォーム代の手数料などがあります。
賃貸管理に関する、ありとあらゆる業務の手数料収入が売り上げとして
考えられます。
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リフォームは業者にとっておいしいビジネス
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賃貸管理をしている不動産会社にとって、賃貸の仲介だけでは
旨みはありません。不動産会社もビジネスですから収益が上がる
事業には着目します。
収益が上がるビジネスとは賃貸管理上のリフォーム、リノベーション
なのです。
昔の不動産屋スタイルでは入居者から何か不都合があれば
大家さんもしくは不動産会社に連絡があり、その後、大家さんから
業者に直接連絡を取り故障やクレームを処理していました。
しかし、時代は変わり、大家さんが管理から遠ざかるようになると
当然のごとくほとんどの雑事が不動産賃貸会社に回ってきます。
そうすると、不動産会社自身が発注先になって業者に依頼する
ようになって来ました。
いったん不動産会社を通す限り、必然的に紹介手数料の仕組みが働きます。
最近では賃貸物件もリフォームの規模が大きくなり、不動産屋自ら
建設業者となって（実際にはまる投げ）工事を行うようになりました。
築１０，２０年を経た古いアパートやマンションを所有している
大家さんを説得し、リフォームをかけ、再生することにより
入居促進がスムーズになり満室になります。
不動産会社にとっては一挙両得で、建設業進出により新規ビジネス
となるのです。
このように不動産業界から建設業界へ、建設業界から不動産業界へと
業界の再編が起こっているのが時代の流れです。
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今日のワンポイントアドバイス
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建築も不動産もそれぞれの壁、領域を超えお互いのテリトリーに
進出するようになった。時代がそれを認め、物の流れが変わった
時、大家さんは個を見つめ、しっかりと大地に立っていなければ
即座に飲み込まれ延々と利益を誰かに搾取されるようになる。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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