HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第16号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.5.3 vol.0016
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目次
◇ 入居者を連れてくる不動産屋について知る
◇ 不動産業界を知り、精通する
◇ 最近の不動産賃貸会社について考えてみる
◇ 今日のワンポイントアドバイス
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入居者を連れてくる不動産屋について知る
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空室対策で、なくてはならない大事な存在が不動産賃貸会社です。
大家さんにとって賃貸経営が存続する限り、優良なパートナーであり
良きアドバイザーともなります。
この不動産会社の選択がアパート経営の明暗を分けますので
不動産会社の良し悪しを見極めることは大家さんにとって重要な作業となります。
空室のほとんどはこの不動産会社の集客力、営業力によって決定します。
空室を埋める解決法は「不動産会社の選択しだいで決まる」といっても
過言ではないでしょう。
私は20年以上のコンサルティング経験でたくさんの不動産会社と
関わってきました。
不動産会社の規模は零細から大手まで、業態、業種も
千差万別です。
そのたくさんの不動産会社の中から将来にわたってお付き合いできる
不動産会社を選ぶのは至難の業となります。
たとえば、ある不動産会社に賃貸物件を任せた場合、1年程度の空室にする
不動産会社もあれば、たった1，2ヶ月で空室を埋める不動産会社もあるのです。
それほど不動産会社の集客力、営業力の優劣に差があります。
素人大家さんはこのことも知らずに「昔からの付き合い」だとか
「近所にあるから」という単純な動機で賃貸物件を委託しています。
10年以上前の入居のよい時代ならどこの不動産会社でも決めてくれた
でしょうが、現在の賃貸物件飽和の時代では「不動産会社の選択」は
賃貸経営に大きな影響を与えるコンテンツになります。
不動産会社との付き合いは単なる「人間関係だけ」で物件を任せる
時代ではなくなってきているのです。
そういう意味では大家さんとして、冷静で経営者的なスタンスも必要に
なってくるでしょう。
たくさんの不動産会社と接してみて大から小までいろいろ
言い分をよくお聞きしますが、それぞれの不動産会社にも
一長一短があり使ってみなければ結果は出てきません。
使ってみて初めて判ることであり、大家さんの行動力しだいです。
大家さんの経営努力はアパートを管理することだけではなく、不動産会社
を選別するための努力も必要になってくるのです。
私自身も入居募集をかける時は複数社に依頼し、その中で
意欲を持って本気で努力してくれるところ、後の管理面でのサポートを
してくれるところ数社が残ります。
そして、その後、その物件について入居依頼できる業者として
絞り、長く付き合いのできる不動産会社となるのです。
それでは不動産会社という業種を知り、業界に精通することから
スタートしてみましょう。
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不動産業界を知り、精通する。
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それでは不動産屋とはいったい何者なのでしょうか？
不動産会社には様々な業態があります。
一般的に素人の方が知っておられる「不動産屋」という職業は
街でよく見かける「賃貸をお世話している業者」というイメージが
強いのですが、
実態は賃貸業者、土地仲介売買会社、建売専門会社、デベロッパー、
販売会社、競売専門会社、地上げ専門会社などの業種があり
それぞれの業域を専門としたり兼業したりして活動しています。
ですから、不動産会社には得意、不得意があるものです。
分譲戸建て住宅を販売している会社に賃貸を依頼しても
賃貸を専門にしているわけではないので、入居者募集を掛け賃貸を
埋めることは無理な相談です。
賃貸業務を専門にしている会社は賃貸のシステムを形成しているので
入居者を集客し契約することはなんでもないことなのです。
業界以外の方にはこの不動産会社の専門化については区別がしにくいでしょう。
それほど不動産業界は多岐にわたり業務が複雑化していますので
一般の方には理解できない業界といえます。
また賃貸業者の中でも客付け会社、管理会社に分かれ、ますます
わかりにくい業界となっています。
大家さんはこのような業界の仕組みを知り、精通してアパート経営
アパート管理をしていかなければなりません。
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最近の不動産賃貸会社について考えてみる
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最近、街で介護サービスや賃貸会社の新規出店の看板をよく見かけます。
ロードサイドやちょっとした駅の周辺では石を投げれば当たるほどの
数の不動産会社が出店し、それぞれが競い合っているようです。
主に全国ネット大手の不動産会社や大手フランチャイズの看板ですが
資金投資をして広告宣伝をし、店舗拡大を進めている賃貸斡旋業
というものは、そんなにビジネスとして旨みがあるのでしょうか。
現実に零細の賃貸会社にも影響が出始めています。
一昔までは入居者の希望する地域の不動産会社（地域密着の零細不動産会社）
に来訪して賃貸物件を探していたのが一つのパターンでした。
しかし、大手のネームバリュー、ブランド力、多店舗化により、入居者の流れ
（特に若い入居者層）が変わり街や郊外で今まで営業していた零細の不動産会社
に来店していた入居者の来店数が減り、入居者獲得競争が起こっています。
入居者のキャパが毎年ある程度決まっていて、競争原理が働けば、零細の
不動産会社に流れてくる入居者数が確実に少なくなってくるのは
当然のことです。
賃貸業界ではいくら受け入れ先の賃貸物件を確保していても、売り上げの
主流である「入居者からの手数料」が入らなければビジネスとして
成立しないのです。
賃貸物件を所有する大家さんから手数料を取るという手段もありますが、
いずれにしても入居者が決まらなければ収入は上がりません。
今後資金力があり、情報力のある大手の看板にますます入居者が流れて
いくことでしょう。
そういう意味では、大家さんとしては地元に密着した零細の不動産会社と
大手の看板の不動産会社との併用を試みながら、入居募集対策をしてゆく
必要があるかもしれません。
いずれにしても賃貸業界の流れは、今まで零細不動産会社の独壇場であった
ものが大手不動産会社の進出により大きく変わってくるようになりました。
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今日のワンポイントアドバイス
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大手不動産会社の進出により賃貸業界の流れも変わりつつある。
大家さんはこの流れをいち早くキャッチし、情報を仕入れ
空室対策、入居対策の応用をしていかなければならない。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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