HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人･失敗する人】 〜第11号〜
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これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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■ アパート経営で成功する人・失敗する人
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■ http://www.kuusitsu110.com
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2005.3.29 vol.0011
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目次
◇ 賃貸住宅のLDKの台頭
◇ １階は入居者に敬遠される傾向があります。
◇ 今日のワンポイントアドバイス
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「空室の原因を探る」
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賃貸住宅のL・D・K の台頭
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アパート、マンションのような住居系であれば間取りのパターンとして
考えられるのは以下のようなものです。
○1ルーム
○1K
○1DK
○1LDK
○2K
○2DK
○2LDK
○3DK
○3LDK
○4DK
○4LDK
これ以上広い賃貸住宅はあまり普及していませんので割愛します。
最近は20年前の賃貸居住面積と比較して、かなり広くなってきました。
私がコンサルをしたものの中で当時、間違って？広く作った
賃貸住宅は、現在でも比較的安定した入居率を保っています。
現在の家賃と比較して、広さのわりに家賃設定が低く、建築費も
安かったことが理由になるかもしれません。
その頃、「将来に対応するなら広い賃貸住宅を建てることだ。」と云われて
いましたが、まさしくそのとおりであったと思います。
20年前に企画したファミリータイプは、「いかに部屋数を多くして
家賃をとるか」という視点で建築プランを起てていますので部屋は細切れです。
しかし、時代も変わり20代30代の新世代の要求もずいぶん変わってきています。
その要求が「L・D・K」の台頭です。
特にここ5〜6年の間に入居者の意識が様変わりし、同じ面積であれば
部屋数の多さより、ひとつの部屋の広さが注目されてくるようになりました。
心のゆとりが部屋の広さとなって具現化されてきつつあります。
そして、部屋の数で家賃が決まるのではなく、面積で家賃を算定できる
ようになってきました。
このような時代の流れで考えると、既存の古い賃貸住宅の間取りを
リフォームする際にはよく検討する必要があります。
既存のアパートの狭い部屋をクロスだけ張り替えて、お茶を濁すような
やり方ではなく、壁を取り除いてでも2部屋を1部屋にするぐらいの大胆な
リフォームも視野に入れておかなければならないでしょう。
例えば、築20年以上経たものは2Kを1DKに、2DKを1LDKに、3DKは2LDKに
間取りの変更をしなければ、入居者の厳しい選択感を満足させることが
できなくなります。
間取り変更については工事費の負担は大きくなりますが
何年で回収できるかという目途をつけ、後の残存年数で儲けること
を考えるべきでしょう。
大家さんにとって、費用も掛かり辛い選択ではありますが、
家賃の現状維持をしたいならこうするしか方法はありません。
何も費用をかけずにネガティブ思考でゆくか、ポジティブに挑戦して
ゆくかはあなたの考え次第です。
アパートはあなたが後退した気持ちを持てば、ほったらかしとなり
手間もお金も掛けなくなり、どんどん空室が長くなってゆきます。
残念ながら賃貸住宅は常にリフレッシュしなければ入居者は付きません。
何度も申し上げますが、「賃貸住宅の良い時期はすでに過ぎた」のです。
今、できる範囲でチャレンジしてゆきましょう。
これ以上の投資ができず限界であるなら、その物件は寿命が来たと
いうことであり、早晩手放すことを考えなければなりません。
地域性やその町の将来性を考え、「事業用の買い替え特例制度」を
使いながら 新たな市場へ「投資の移転」をするべきです。
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１階は入居者に敬遠される傾向があります。
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空室調査をしていると、いろんなケースに遭遇します。
アパート・マンションで、２,３階は埋まっているのに
１階が空いているケースがたくさんあります。
確率からいっても空室の大部分が１階なのです。
1階の部屋を入居者が嫌う理由は、まず、プライバシーの問題が大きい
と思います。それから、最近は世の中が物騒になり、入居者は
セキュリティーに敏感になってきています。
そうかといって、一階をつくるなと申し上げているのではありません。
一階に住居を持ってくるなら、それ相応の対策をとっておくことです。
嫌われる理由がわかっているなら、それを上回る付加価値をつけてやることです。
例えば
○ファミリータイプなら一階しかできない専用庭を設ける。
○その庭に一階しかできない大きな専用物置を付けてあげる。
○外部に１階だからできるウッドデッキを設けてあげる。
○２階以上の部屋と比べて家賃格差をつける。
このように入居者が2階か1階かで迷っているときに背中を押して
あげる付加価値をつけることでしょう。
「本当は２階がいいんだけれど、コレが付いているからなあ。」
と入居者に思わせればしめたものです。
また、新築時で将来空室なることが予測できる1階のバルコニーは
通常の高さより1.5倍程度の高さにしておくことです。
1階部分の高さをを底上げすることにより、プライバシーやセキュリティー
に対応することができます。
建築コストはアップすると思いますが、10年、20年と続くアパート経営で
空室の機会損失を考えるなら、そのコストはペイできると思いませんか？
古い賃貸住宅の空室の原因を探れば、新築賃貸住宅の企画段階で
応用ができ空室を防ぐことができるのです。
人は先人が失敗したことから学びます。
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今日のワンポイントアドバイス
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空室の原因を探ることが、いかに重要であるか理解できるはずだ。
それがソフトであるか、ハードな原因であるか、たくさんの事例
を見て、研究することだ。それを見ようとしない大家さんは、
いつまでたっても空室が改善されない。
これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。
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