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HOME >> メールマガジン バックナンバー >> 【アパート経営で成功する人・失敗する人】 〜第10号

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   これを知らずにアパート経営をしてはいけません。
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 ■         アパート経営で成功する人・失敗する人 
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 ■           http://www.kuusitsu110.com
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                                               2005.3.22 vol.0010

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 目次

 ◇ 和室が若い入居者に嫌われる理由 

 ◇ 和室の改善ノウハウ、テクニック 

 ◇ 今日のワンポイントアドバイス


   「空室の原因を探る」
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          和室が若い入居者に嫌われる理由      
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  私が建築会社の現場管理者で活躍していた頃、そう、おおよそ27〜
 28年ぐらい前になるでしょうか。

 年がばれてしまいそう・・・ (^o^)

 住宅を中心に建設していましたが、その頃の住宅の間取りは和室が結構
 あったものです。

 その頃の和室は畳に柱、鴨居、じゅらく壁、障子、
 ふすま、天井は杉の柾目、杢目の天井板で構成されていました。

 新しい畳の「い草の臭い」を嗅ぎながら、仕事中にもかかわらず思わず
 寝転がってお昼寝をしたこともありました。

 今となっては楽しい思い出ですが、現在の住宅事情は大きく様変わり
 しています。

 まず、戸建て住宅や分譲マンションでは和室の数が少なくなって
 いることです。

 和室が少なくなるということは必然的に畳屋さんの仕事も少なくなります。

 畳屋さんと話をしていても、新築住宅での畳に需要がほとんどなく
 たった6枚の畳のために1〜2時間かけて現場に運び込むことが常だとか。

 畳だけではなく和室に絡む部材も需要がなければ廃れます。

 日本文化の知恵が生み出した「和室」が消えていくのは寂しい限りです。
 機能性、合理性、洋風化のために祖先が作ってきた伝統が壊され、
 日本人の感性が失われて行くことに危機感を感じる今日この頃です。

 話が横道にそれましたが、賃貸住宅にもこの波は押し寄せ、
 最近の新しいアパート、マンションで和室が作られることは
 ほとんどなくなりました。

 賃貸住宅では、残念ながら和室は消滅してしまったのです。

 賃貸住宅市場でのお客様は「入居者」です。
 その入居者は20〜40才までの世代がほとんどですから、
 入居者が要望しないものは当然カットされるわけです。

 また、新築ではない古いアパート、マンションでもこの若い入居者の
 要求は当然起こりえます。

 大家さんから、「入居者が和室が嫌い」だから
 入居が決まらないという愚痴を聞かされることもしばしばあります。
 また、不動産会社からも畳の表替えにお金が掛かるので、できれば洋室に
 してほしいという要望もよく聞かされます。

 それほど若い入居者にとって和室が嫌われる理由とはいったい
 何なのでしょうか?

 古い感覚の大家さんはこの件に関しては首を傾げているようです。

 まず、若い世代の洋風化志向です。子供の時から洋室で育ち、
 畳に親しんでいない子供が成長したとき、当然に畳は必要ではなくなります。
 実際に畳での生活をしていなければ、畳の良さをを理解できないでしょう。

 また、清潔さという観点から見ると、埃やゴミを吸いダニやシラミを
 発生しやすい畳は嫌われるかも知れません。

 ここで賃貸住宅の「和室が嫌われる」最大の原因を究明してみました。

 たぶんこういうことであろうと思われます。

 新築時の和室であれば問題はないと思いますが
 和室を使用して何年か経った部屋は、はっきり言って次の入居者が
 使用することは大変抵抗があるのではないでしょうか。

 実際、10年ほど使用した和室を見てみますと

 ○木部の日焼けや傷、汚れ(柱、鴨居、敷居等)←これが大きな原因
 ○壁のクロスの薄暗さ(少し前はじゅらく色のクロスが全盛だった。)
 ○天井の杉柾、杢プリント合板の暗さや野暮ったさ
 ○野暮ったいふすま、ガラス障子

 部屋は暗く、年数が経っているのが一目瞭然で、洋室とは違った
 古さを感じさせます。

 洋室であれば床、壁、天井をクロスやフローリング、クッションフロアー
 で覆い隠せば見違えるように変わりますが、和室の場合、そのような
 小手先のリフォームでは限界があります。

 これを見て、若い人でなくても嫌われる要因が現出しています。


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           和室の改善ノウハウ、テクニック 
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 壁のクロスを張り替えただけでは改善しない和室を、どうすればよいのか。

 じゃあ、洋室にリフォームするかということになりますが、
 工事費は並大抵ではありません。
 個人住宅と違って賃貸住宅にそこまで多額な投資はできません。

 床、壁、天井から建具まで、全てをやり変えなくてはいけません。
 このコストの高さが大家さんの「思い切って変えられない優柔不断さ」
 を招いているのです。

 古いアパート、マンションの和室がいつまでも変わらぬ理由は
 ここにあるわけで、結局アパートの和室は、お茶を濁すだけで
 空室の大きな原因になるにもかかわらず、そのままの状態で
 経営することになります。

 堂々巡りです。

 私の所有する築12年のアパートにも和室があり、他の大家さん
 と同じ悩みを抱えておりました。

 そこで、私が悩みに悩んで取った改善策とは?

 「和室が和室であるという理由を、あえて拒否する必要もない
 のではないだろうか?」という発想から考えてみました。

 「そうだ!和室ではなく和風の空間にすればいいのではないか。」

 「和風で最新流行のデザインにする!」

 アジアン、民芸調の雰囲気を醸し出し、今までの和室の空間を越え、
 若い人でも馴染めるデザインにすればよい。

 早速、このコンセプトの基、和室リフォームに挑戦しました。

 何度も試し塗りのオイルステインを塗って、その中から色を選びます。
 できれば、ふすまのめぐわ(縁)の色に合わせたほうがよいかもしれません。

 畳はそのままにし、白木の柱、鴨居、畳寄せ、敷居、回り縁などに
 決定した色を塗ります。(ペンキ屋さんはこんなことはやったことがない
 と言って塗るのを怖がっていましたが・・)

 そして壁や天井、ふすままでをアジアン調、民芸調のクロスを
 選んで貼ります。このクロスの選択は冒険で、ちょっと悩むかも
 しれませんが、大胆に選んでください。(クロスやさんに頼めば
 サンプルを無料でもらえます。)

 次にインテリアショップに行って、小物コーナーでアジアン
 スタイルの民芸調の照明器具を買って来て、取り付けます。
 5000円程度でかなりセンスの良いものが選べると思います。

 工程は簡単で、部屋を加工せずに誰でもリフォームできます。

 以前と比較しても見違えるような新感覚の和風民芸調の和室が
 できます。

 そして、できたものはアジアンテイストな空間になりました!

 ※オイルステイン
 【オイルペイントをシンナーで溶かしたもので、色をつけるために使う。】

 不動産会社の担当者もクロスやさんもこれを見てびっくりです。
 予想したとおり、内見の反応もよく入居者には大好評でした。

 全て含めて48,000円の費用で小予算リフォームの完成です。

 もし、これを洋室に変えていたらどれほどの工事費が掛かって
 いたことでしょう。大家さんは今後、不動産会社に任せずリフォーム
 の技術を習得する必要があります。

 私の「とっておきの解決法」をご披露しました。

 和室が原因で空室に悩んでいる大家さんにお勧めするノウハウです。


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           今日のワンポイントアドバイス          
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     空室の原因を探る作業は必要だ。
     空室の原因になるコンテンツを分析し、入居者にとって
     どんな影響を与えるのか。そして、その時代背景まで考えて
     解決策を練る。そうすれば自ずと道は開けるはずだ。
     自分で工夫しなければ、不動産会社に頼っても限界がある。


 これから、このメルマガはまだまだアパート経営の秘密を解き明かします。
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 ★アパ、マン経営の秘密とは賃貸住宅経営を否定することから始まります。

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